Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Опубликовано

ЯК РОЗІРВАТИ ДОГОВІР ОРЕНДИ В ОДНОСТОРОННЬОМУ ПОРЯДКУ? Перша Юридична Київ

По договору найма (аренды) наймодатель (арендодатель) передает или обязуется передать нанимателю (арендатору) имущество во владение и пользование за плату на определенный срок. Договоры аренды очень распространены как в хозяйственных правоотношениях среди юридических лиц, так и в гражданских, где субъектами выступают также физические лица. Это обусловлено тем, что объектом договоров аренды может являться любое имущество, не исключенное из гражданского оборота: от мелких бытовых вещей до целостных имущественных комплексов. Вместе с тем, нередко контрагент по договору аренды прекращает надлежащим образом исполнять свои обязанности: например, арендатор несвоевременно вносит плату за пользование или арендодатель не обеспечивает помещение коммунальными услугами, обязательное наличие которых предусмотрено договором аренды. Невозможность достижения разрешения спора путем переговоров приводит к тому, что управленческая сторона ищет путь разрешения ситуации через расторжение договора, в том числе одностороннее. Однако, как оказывается, это не всегда возможно реализовать вне судебного порядка или в короткие сроки. Именно об этом поговорим ниже.

Почему невозможно расторгнуть договор в одностороннем порядке вне судебного порядка в короткие сроки?

Действующим законодательством (статьи 651 Гражданского кодекса Украины и 188 Хозяйственного кодекса Украины предусмотрено правило: расторжение договоров осуществляется с согласия сторон, расторжение договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором).Таким образом, по общему правилу для того чтобы расторгнуть договор, необходимо прийти к общему согласию сторон и оформить такое согласие должным образом (заключить дополнительное соглашение) или же, если согласия достичь не удается, обратиться в суд с иском о расторжении договора. Исключения из этого правила инсталлируются контрактом либо законом.

О расторжении договора найма (аренды) нормы Гражданского кодекса Украины и Хозяйственного кодекса Украины вступают в коллизию. Так, статьей 782 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что наймодатель имеет право отказаться от договора найма и требовать возврата вещи, если наниматель не вносит плату за пользование вещью в течение трех месяцев подряд. В статье 291 Хозяйственного кодекса Украины категорически определено: односторонний отказ от договора аренды не допускается. С учетом того, что по отношению к хозяйственным договорам указанная норма хозяйственного законодательства является специальной, договор аренды сторонами в котором есть субъекты хозяйствования, невозможно расторгнуть в одностороннем порядке – только по взаимному согласию сторон или по решению суда.

Учитывая несогласованность хозяйственного и гражданского законодательства по вопросу возможности одностороннего расторжения договора аренды, разрешение таких споров тоже неоднозначно. Ведь на практике львиная доля договоров аренды содержит положения о возможности их одностороннего расторжения какой-либо обеими сторонами как при наличии нарушений условий договора, так и без таковых. При этом суды занимают разную позицию: некоторые четко выдерживают предписания ст.291 Хозяйственного кодекса Украины, а другие (в том числе и Верховный Суд по делу 922/3293/18) определил приоритетным диспозитивность гражданского законодательства и право сторон изменять договор и дополнять его по своему усмотрению удобными и эффективными нормами.

Дополнительные основания для расторжения договора аренды как арендатором, так и арендодателем.

Вместе с тем Гражданский кодекс Украины определяет дополнительные основания для расторжения договора аренды как арендатором, так и арендодателем. Арендодатель имеет право требовать расторжения договора в следующих случаях:

● наниматель владеет и/или пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;
● наниматель без разрешения наймодателя передал вещь во владение и/или пользование другому лицу;
● наниматель своим небрежным поведением создает угрозу повреждения вещи;
● наниматель не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на съемщика.

В свою очередь арендатор вправе потребовать расторжения договора найма, если:

  • наймодатель передал вещь, качество которой не отвечает условиям договора и назначению вещи;
  • наймодатель не выполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта вещи.

Также следует помнить, что для некоторых видов договоров аренды (в зависимости от объекта аренды) законодательством установлены особые основания расторжения. Например, наниматель жилья имеет право с согласия других лиц, постоянно проживающих вместе с ним, в любое время отказаться от договора найма, в письменном виде предупредив об этом наймодателя за три месяца, или если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем. Также установлены дополнительные основания расторжения договора найма по решению суда по инициативе арендодателя:

  • невнесение нанимателем платы по найму жилья за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – более двух раз;
  • разрушение или порча жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает;
  • при необходимости использования жилья для проживания самого наймодателя и членов его семьи.

В хозяйственных правоотношениях инициирующая сторона, которая инициирует расторжение договора, должна это сделать согласно предписаний статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины: прислать предложения об этом другой стороне по договору. Сторона договора, получившая предложение о расторжении договора, в двадцатидневный срок после получения предложения уведомляет другую сторону о результатах его рассмотрения. В случае отсутствия консенсуса сторон, заинтересованная сторона имеет право передать спор по решению суда. Стороны также могут уточнить или изменить данную процедуру в договоре.

Выводы

Подытоживая: право одностороннего расторжения договора аренды одновременно зависит от нескольких условий:

  • положений законодательства о возможности расторжения или отказа от договора определенного вида;
  • наличия фактов нарушений одной из сторон существенных условий договора аренды;
  • дополнительных положений конкретного договора о возможности досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

Еще Новости: