Як розірвати договір оренди в односторонньому порядку?

Оприлюднено

ЯК РОЗІРВАТИ ДОГОВІР ОРЕНДИ В ОДНОСТОРОННЬОМУ ПОРЯДКУ? Перша Юридична Київ

За договором найму (оренди) наймодавець (орендодавець) передає або зобов’язується передати наймачеві (орендарю) майно у володіння та користування за плату на певний строк. Договори оренди є дуже поширеними як у господарських правовідносинах серед юридичних осіб, так і у цивільних, де суб’єктами виступають також фізичні особи. Це зумовлено тим, що об’єктом договорів оренди може бути будь-яке майно, не виключене з цивільного обороту: від дрібних побутових речей до цілісних майнових комплексів. Разом з тим, нерідко контрагент за договором оренди припиняє належним чином виконувати свої обов’язки: наприклад, орендар несвоєчасно вносить плату за користування, або орендодавець не забезпечує приміщення комунальними послугами, обов’язкова наявність яких передбачена договором оренди. Неможливість досягнення вирішення спору шляхом переговорів призводить до того, що управнена сторона шукає шлях вирішення ситуації через розірвання договору, в тому числі одностороннє. Проте, як виявляється, це не завжди можливо реалізувати поза судовим порядком або у короткі строки. Саме про це поговоримо нижче.

Чому неможливо розірвати договір в одностороньому порядку поза судовим порядком у короткі строки?

Чинним законодавством (статті 651 Цивільного кодексу України та 188 Господарського кодексу України передбачено правило: «розірвання договорів здійснюється за згодою сторін, розірвання договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором». Таким чином, за загальним правилом для того щоб розірвати договір, необхідно дійти спільної згоди сторін та оформити таку згоду належним чином (укласти додаткову угоду) або ж, якщо згоди досягти не вдається, звернутися до суду з позовом про розірвання договору. Винятки із цього правила встановлюються договором або законом.

Щодо розірвання договору найму (оренди) норми Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України вступають у колізію. Так статтею 782 Цивільного кодексу України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців поспіль. Натомість у статті 291 Господарського кодексу України категорично визначено: одностороння відмова від договору оренди не допускається. З урахуванням того, що по відношенню до господарських договорів зазначена норма господарського законодавства є спеціальною, договір оренди сторонами у якому є суб’єкти господарювання, не можливо розірвати в односторонньому порядку – лише за взаємною згодою сторін чи за рішенням суду.

Враховуючи неузгодженість господарського та цивільного законодавства щодо питання можливості одностороннього розірвання договору оренди, вирішення таких спорів теж є неоднозначним. Адже на практиці левова частка договорів оренди містить положення про можливість їх одностороннього розірвання якоюсь або обома сторонами як при наявності порушень умов договору, так і без таких. При цьому суди займають різну позицію: деякі чітко витримують приписи ст. 291 Господарського кодексу України, а інші (в тому числі і Верховний Суд у справі 922/3293/18) визначив пріоритетним диспозитивність цивільного законодавства та право сторін змінювати договір та доповнювати його на власний розсуд зручними та ефективними нормами.

Додаткові підстави для розірвання договору оренди як орендарем та і орендодавцем

Разом з тим, Цивільний кодекс України визначає додаткові підстави для розірвання договору оренди як орендарем так і орендодавцем. Орендодавець має право вимагати розірвання договору в таких випадках:

  • наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
  • наймач без дозволу наймодавця передав річ у володіння та/або користування іншій особі;
  • наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
  • наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

В свою чергу орендар має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

  • наймодавець передав річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;
  • наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Також слід пам’ятати, що для певних видів договорів оренди (залежно від об’єкта оренди) законодавством встановлені особливі підстави розірвання. Наприклад, наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці, або якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. Також встановлені додаткові підстави розірвання договору найму за рішенням суду за ініціативою орендодавця:

  • невнесення наймачем плати за найм житла за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі – понад два рази;
  • руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає;
  • у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ї.

В господарських правовідносинах сторона, яка ініціює розірвання договору повинна це зробити згідно приписів статті 188 Господарського кодексу України: надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі відсутності консенсусу сторін, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Сторони також можуть уточнити або змінити цю процедуру у договорі.

Висновок

Підсумовуючи: право одностороннього розірвання договору оренди одночасно залежить від кількох умов:

  • положень законодавства щодо можливості розірвання або відмови від договору певного виду;
  • наявності фактів порушень однією із сторін істотних умов договору оренди;
  • додаткових положень конкретного договору щодо можливості дострокового розірвання на вимогу однією із сторін.

Ще Новини: