Разрешительная документация на строительство

Опубликовано

Разрешительная документация на строительство

Почти вся история человечества связана с возведением зданий, сооружений и других архитектурных объектов. Поэтому строительство можно считать одной из старейших отраслей, которая подпадала под правовой обычай и правовое регулирование. Это и неудивительно, поскольку при строительстве объекта недвижимого имущества тесно переплетаются земельные, инженерные, архитектурные, социально-экономические и другие вопросы. Особенно остро вопросы правового регулирования и выдачи разрешений на застройку встал в период урбанизации, поскольку хаотичная застройка стремительно растущих городов приводила к ухудшению, как эстетической, так и транспортной составляющей города.

Сейчас в Украине вопрос застройки прямо или косвенно регулируется многими нормативно-правовыми актами, такими как Земельным, Гражданским и Хозяйственным кодексами Украины, законами Украины «Об основах градостроительства», «О Перечне документов разрешительного характера в сфере хозяйственной деятельности», «О Генеральной схеме планирования территории Украины », « Об архитектурной деятельности», «О местном самоуправлении в Украине », «Об оценке воздействия на окружающую среду»,     «О землеустройстве», «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности», «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» и т.п., а также многочисленными подзаконными актами, изданными для исполнения вышеупомянутых законов и профильного закона Украины« О регулировании градостроительной деятельности» № 3038-VI от 17.02.2011 года с изменениями и дополнениями (далее по тексту именуется как Закон 3038).

В этой статье мы рассмотрим начальный и наиболее важный этап — сбор исходных данных и получения разрешительной документации для начала строительства. Сразу акцентируем внимание на то, что с точки зрения Закона 3038 понятие термина «строительство» охватывает не только новое строительство, но и реконструкцию, реставрацию и / или капитальный ремонт объекта строительства и на все эти действия нужно получить соответствующую разрешительную документацию, но у любого правила есть исключения, такие исключения содержатся в документе под названием «Перечень строительных работ, не требующих документов, дающих право на их выполнение, и по истечении которых объект не подлежит принятию в эксплуатацию», утвержденном Постановлением Кабинета министров от 7 июня 2017 г. . № 406.

Поскольку объект строительства тесно связан с земельным участком (территорией), на котором он будет строиться, то самое главное осуществить верный его выбор с соответствующим целевым назначением, которое позволяет осуществлять на нем застройку и возвести именно желаемый объект строительства с учетом имеющегося генерального плана населенного пункта, детальный план территории и другую градостроительную документацию, а также с учетом красных линий (границ существующих и запроектированных улиц, дорог, площадей, которые разделяют территории застройки и территории другого назначения).

Учитывая, что согласно части 1 статьи 376 Гражданского кодекса Украины под самовольным строительством подразумеваются случаи, когда жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество, если они построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил, то получение разрешительных документов на строительство является необходимым законным основанием для реализации любого строительного проекта.

Законодательство Украины рассматривает разрешение на строительство в двух аспектах: разрешение на строительство как совокупность процессов и этапов возведения объекта строительства в Украине и разрешение на строительство (строительный паспорт, разрешение или сообщение), как официальный документ, который должна выдавать Государственная инспекция архитектуры и градостроительства Украины (ДИАМ), которая приходит на смену государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСК), которая находится в процессе ликвидации и является центральным органом исполнительной власти, деятельность которой направляется и координируется Кабинетом Министров Украины через Министра развития общин и территорий, который реализует государственную политику по вопросам государственного архитектурно строительного контроля и надзора.

Необходимость получения тех или иных разрешительных документов тесно связано с видами зданий и сооружений, подлежащих возведению.

В частности, статья 32 Закона № 3038 выделяет такие виды зданий и сооружений в соответствии с классами последствий, то есть характеристиками уровня возможной опасности для здоровья и жизни людей, которые постоянно или периодически находиться на объекте или снаружи такого объекта, материального ущерба или социальних потерь, связанных с прекращением эксплуатации или с потерей целостности объекта. Отнесение объекта к определенному классу последствий (ответственности) осуществляет проектные организация по согласованию с заказчиком строительства.

К незначительным последствиям (СС1) принадлежат следующие объекты:

— индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома не выше двух этажей (без учета мансардного этажа) с площадью до 500 квадратных метров, хозяйственные здания и сооружения, гаражи, а также другие здания и сооружения, которые не относятся к классам последствий СС2 и СС3.

К средним последствиям (СС2) относятся объекты:

— характеристики возможных последствий отказа (состояния объекта, при котором невозможно использовать его или составную часть по функциональному назначению) которых превышают:

• уровень возможной опасности для здоровья и жизни людей, которые постоянно находиться на объекте, — 50 человек;

• уровень возможной опасности для здоровья и жизни людей, которые периодически будут находиться на объекте, — 100 человек;

• уровень материального ущерба или социальных потерь, связанных с прекращением эксплуатации или потерей целостности объекта, — 2500 минимальных заработных плат (в расчет убытков не включают убытки заказчиков строительства, которые строят объекты без привлечения средств государственного или местного бюджетов, кредитных средств, предоставленных под государственные гарантии, средств государственных и коммунальных предприятий, бюджетных учреждений)

— памятники культурного наследия национального и местного значения, определенные в соответствии с Законом Украины «Об охране культурного наследия»;

— новое строительство которых осуществляется в охранной зоне памятников культурного наследия национального и местного значения (размеры охранной зоны не могут быть меньше два горизонтальных или два вертикальных размеры достопримечательности);

— объекты повышенной опасности, идентифицированы в соответствии с Законом Украины «Об объектах повышенной опасности»;

— жилые дома более четырех этажей;

— объекты, которые подлежат оценке воздействия на окружающую среду в соответствии с Законом Украины «Об оценке воздействия на окружающую среду» (кроме объектов, производящих электрическую энергию из энергии ветра, при условии положительного заключения уполномоченного органа по оценке воздействия на окружающую среду).

К значительным последствиям (СС3) принадлежат следующие объекты:

— памятники культурного наследия, определенные в соответствии с Законом Украины «Об охране культурного наследия»;

— объекты повышенной опасности, идентифицированы в соответствии с Законом Украины «О объектах повышенной опасности «;

— жилые, общественные или многофункциональные здания высотой более 100 метров и / или с уровнем возможной опасности для здоровья и жизни людей более 400 человек, которые постоянно находятся на объекте.

Законодатель предусмотрел также упрощенную процедуру получения разрешительных документов для застройки приусадебных, дачных и садовых земельных участков, которая может осуществляться на основании строительного паспорта застройки земельного участка (далее — строительный паспорт), который определяет комплекс градостроительных и архитектурных требований к размещению и строительству индивидуального (усадебного) жилого дома, садового, дачного дома не выше двух этажей (без учета мансардного этажа) с площадью до 500 квадратных метров, хозяйственных зданий и сооружений, гаражей, элементов благоустройства и озеленения земельного участка. Такие здания и сооружения можно возводить без разработки проекту строительства, а если заказчик таки хочет осуществить проектирование, то его осуществляют без получения градостроительных условий и ограничений.

Приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 05.07.2011 г. № 103 утвержден Порядок выдачи строительного паспорта застройки земельного участка, которым предусмотрено, что строительный паспорт предоставляет уполномоченный орган градостроительства и архитектуры на безвозмездной основе в течение десяти рабочих дней со дня поступления пакета документов, в который входят:

— заявление на выдачу строительного паспорта с согласия заказчика на обработку персональных данных по форме, приведенной в приложении 1 к настоящему Порядку;

— заверенная в установленном порядке копия документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, или договор суперфиция;

— эскизные намерения застройки (местоположение зданий и сооружений на земельном участке, расстояния до границ соседних земельных участков и расположенных на них объектов, инженерных сетей и сооружений, фасады и планы объектов с указанием габаритных размеров, перечень систем инженерного обеспечения, в том числе автономного планируемых к применению и т.д.);

— проект строительства (при наличии);

— заверенная в установленном порядке согласие совладельцев земельного участка (жилого дома) на застройку.

В случае изменения намерений застройки земельного участка (размещение новых или реконструкция существующих объектов), реализация которых не превышает предельно допустимых параметров, к строительному паспорту могут вноситься изменения.

Если же ваш объект строительства не подпадает под указанные выше параметры объектов, которые можно строить на основании строительного паспорта по упрощенной процедуре, тогда вы должны пройти весь путь сбора исходных данных, как:

  1. Получить градостроительные условия и ограничения — документ, содержащий комплекс планировочных и архитектурных требований к проектированию и строительству по этажности и плотности застройки земельного участка, отступлений домов и сооружений от красных линий, границ земельного участка, его благоустройства и озеленения, другие требования к объектам строительства, установленные законодательством и градостроительной документацией. Градостроительные условия и ограничения оказывают соответствующие уполномоченные органы градостроительства и архитектуры на основании градостроительной документации на местном уровне на безвозмездной основе по заявлению заказчика с добавлением соответствующих документов, исчерпывающий перечень которых предусмотрен статьей 29 Закона № 3038, в течение 10 рабочих дней со дня регистрации заявления;
  2. Получить технические условия — комплекс условий и требований к инженерному обеспечению объекта строительства, которые должны отвечать его расчетным параметрам по водоснабжению (с учетом потребностей обеспечения пожаротушения), тепло-, электро- и газоснабжения, водоотведения, наружного освещения, отвода ливневых вод и телекоммуникации. Технические условия выдают местные службы, предприятия, учреждения и организации, которые отвечают за предоставление соответствующих услуг.

Примечание: Градостроительные условия и ограничения и технические условия действуют до завершения строительства объекта. Изменения в технических условиях можно вносить только с согласия заказчика независимо от смены заказчика или предприятия, учреждения и организации, которые предоставили такие технические условия.

  • На основании полученных исходных данных и собственных требований разработать задание на проектирование и предоставить все эти документы выбранной проектной организации для разработки проектной документации на строительство с соблюдением требований градостроительной документации, законодательства Украины, строительных норм и правил. Разработанную проектно документацию утверждает заказчик, а утверждение проектной документации на строительство объектов, сооружаемых с привлечением бюджетных средств, средств государственных и коммунальных предприятий, учреждений и организаций, а также кредитов, предоставленных под государственные гарантии, осуществляется в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины.

Частью 4 статьи 31 Закона № 3038 предусмотрен исчерпывающий перечень случаев, когда проектная документация подлежит обязательной экспертизе, а именно обязательной экспертизе подлежат проекты строительства объектов:

а) по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями, — по соблюдению нормативов по вопросам санитарного и эпидемиологического благополучия населения, экологии, охраны труда, энергосбережения, пожарной, техногенной, ядерной и радиационной безопасности, прочности, надежности, долговечности зданий и сооружений, их эксплуатационной безопасности и инженерного обеспечения, в том числе по соблюдению нормативов по созданию беспрепятственной жизненной среды для лиц с ограниченными физическими возможностями и других маломобильных групп населения;

б) сооружаются на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями — в части прочности, надежности и долговечности зданий и сооружений;

в) сооружаются с привлечением бюджетных средств, средств государственных и коммунальных предприятий, учреждений и организаций, а также кредитов, предоставленных под государственные гарантии, если их сметная стоимость превышает 300 000 гривен, — по сметной части проектно документации;

г) подлежат оценке воздействия на окружающую среду в соответствии с Законом Украины «Об оценке воздействия на окружающую среду» в части учета результатов оценки воздействия на окружающую среду.

Установление случаев и порядка проведения экспертизы проектов строительства другими законами не допускается, а по решению заказчика можно проводить также добровольную экспертизу проектов строительства любых других объектов или отдельных разделов проектно документации.

Лишь после того, как в соответствии с классом последствий и специфики объекта строительства вы собрали соответствующие указанные выше документы, появляется право на выполнение подготовительных работ (если их не было выполнено ранее согласно сообщению о начале выполнения подготовительных работ) и строительных работ на «объектах, что по классу последствий (ответственности) относятся к объектам с незначительными последствиями (СС1), объектах, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта, предоставляется заказчику и генеральному подрядчику или подрядчику (в случае если строительные работы выполняются без привлечения субподрядчиков) — после уведомления о начале выполнения строительных работ, а вот право на выполнение подготовительных работ (если они не были выполнены ранее согласно сообщению о начале выполнения подготовительных работ) и строительных работ на объектах строительства, по классу последствий (ответственности ) относятся к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями или подлежат оценке воздействия на окружающую среду в соответствии с Законом Украины «Об оценке воздействия на окружающую среду», подключение объекта строительства к инженерным сетям и сооружений предоставляется заказчику и генеральному подрядчику или подрядчику (если строительные работы выполняют без привлечения субподрядчиков) только после получения разрешения на выполнение строительных работ.

Информацию о документе, который дает право на выполнение строительных работ, а также сведения о классе последствий (ответственности) объекта, идентификатор объекта строительства (законченного строительством объекта), заказчика и подрядчиков размещают на соответствующем стенде, устанавливаемом на строительной площадке в обозримом месте (кроме индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним). Выполнение строительных работ без соответствующего указанного документа считается самовольным строительством и влечет за собой ответственность согласно закону.

Формы уведомления о начале выполнения строительных работ и разрешения на выполнение строительных работ, порядок их представления, получения, внесение изменений и аннулирования определен Порядком выполнения подготовительных и строительных работ, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украини от 13.04.2011 г.. № 466.


Еще Новости: