Практика разрешения споров между застройщиками и инвесторами, а также между застройщиками и государственными органами

Опубликовано

Практика разрешения споров между застройщиками и инвесторами, а также между застройщиками и государственными органами

   В последние годы тема инвестирования денежных средств (собственных или заимствованных) в приобретение жилой недвижимости, расположенной на территории Украины, приобретает большую популярность. Застройщики представляют потенциальному покупателю такой недвижимости (инвестору) невероятной красоты проекты застройки земельного участка под строительство жилого комплекса с собственной инфраструктурой, в том числе, детским садом, школой, учреждением предоставления медицинских услуг и тому подобное.

Яркая картинка и обещания застройщика стимулируют инвесторов заключить соответствующий договор (или комплекс договоров) с целью приобретения имущественных (или вещественных) прав на объект жилой недвижимости. Однако, к сожалению, в дальнейшем, такие покупатели переходят из статуса «инвестора жилой недвижимости» в статус «заброшенного инвестора жилой недвижимости».

Вышеприведенная ситуация заставляет последних бороться с недобросовестными застройщиками, используя наиболее действенный способ защиты своих прав путем обращения в суд с соответствующим иском.

Наиболее распространенной проблемой инвестора после внесения последним вклада в счет уплаты стоимости приобретения объекта жилой недвижимости является нарушение застройщиком сроков ввода жилого дома в эксплуатацию, и, соответственно, приобретения права собственности на объект недвижимости,что является следствием — просрочка момента передачи покупателю объекта жилой недвижимости согласно условиям соответствующего договора.

На практике, это выглядит следующим образом. Застройщик (или владелец земельного участка, лицо которого становится известным только при заключении соответствующего договора), с целью привлечения достаточной суммы денежных инвестиций для реализации проекта застройки, или продолжение строительства жилого дома, анонсирует дату завершения реализации такого проекта, нередко с распределением этапов строительства на определенные очереди строительства. Именно на эти дед-лайны и обращает внимание потенциальный покупатель до момента его обращения в офис продаж застройщика. Однако, на самом деле, анонсированные застройщиком сроки  легко переносятся последним во временном промежутке по причине, как: неблагоприятные погодные условия, задержки в поставке строительных материалов, недостаточная сумма денежных средств в фонде инвестирования строительства и тому подобное. Наконец, покупателю имущественных прав на объект недвижимости справедливым образом надоедает слышать бесконечные обещания менеджера из офиса продаж квартир «от застройщика» о дате завершения реализации вышеуказанного проекта, заставляет такого покупателя обратиться в суд с соответствующим иском с целью защиты своих нарушенных прав и интересов .

Напомним, что в соответствии с ч. 2 ст. 331 Гражданского Кодекса Украины право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) появляется с момента завершения строительства (создания имущества).

При этом, если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Часть 1 ст. 5 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» устанавливает, что в Государственном реестре прав регистрируются имущественные права и их обременения на земельные участки, а также на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения, а именно: жилые дома, здания, сооружения, а также их отдельные части, квартиры, жилые и нежилые помещения.

Учитывая вышеуказанные нормы действующего законодательства Украины, до приобретения покупателем права собственности на объект инвестирования (например, жилую квартиру) последний находится в зависимости от застройщика по факту завершения выполнения строительных работ по строительству жилого дома, в котором находится такой объект, юридического факта введения вышеуказанного дома в эксплуатацию с соблюдением требований действующего законодательства Украины, а также юридического факта приобретения застройщиком права собственности на жилой дом. Только после наступления последнего юридического события — регистрация застройщиком (собственником земельного участка, на котором расположен жилой дом) имущественных прав на вышеуказанный жилой дом, последний передает покупателю имущественные права на объект жилой недвижимости, на приобретение которого последним инвестированы денежные средства (собственные или заимствованные ).

Стоит отметить большое количество вариантов привлечения потенциальным покупателем жилой недвижимости инвестиций (денежных средств), что  непосредственно влияет на выбранный в дальнейшем способ защиты нарушенных прав инвестора. Итак, схемами привлечения инвестиций могут быть одна из следующих:

1. Заключение предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества;

2. Заключение договора купли-продажи имущественных прав на объект недвижимого имущества;

3. Заключение инвестиционного договора;

4. Участие в кооперативе (например, жилом);

5. Инвестирование через фонды финансирования строительства, или фонды операций с недвижимостью, или институты совместного инвестирования, или путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства;

6. Заключение договора долевого участия;

7. Заключение договора купли-продажи дериватива;

8. Другие схемы привлечения инвестиций в соответствии с действующим законодательством Украины.

Так, например, в случае приобретения инвестором имущественных прав на объект недвижимого имущества, например, на основании договора купли-продажи имущественных прав на жилую недвижимость (квартиру), и затягивание застройщиком (лицом собственника земельного участка, на котором находится жилой дом) момента оформления права собственности на жилой дом, в котором находится спорный объект, несмотря на факт получения надлежащего документа, подтверждающего факт принятия этого дома в эксплуатацию, надлежащим способом защиты нарушенных прав такого инвестора является признание имущественных прав на объект инвестирования (квартиру) .

Об избрании покупателем именно вышеуказанного способа защиты имущественных прав сделал соответствующий вывод Верховный Суд Украины в своем постановлении от 18 ноября 2015 по делу № 6-1858цс15: «Поскольку согласно ст. 328 Гражданского кодекса Украины приобретения права собственности — это определенный юридический состав, с которым закон связывает возникновение у лица субъективного права собственности на определенные объекты, то суд, применяя эту норму, должен установить, из каких именно предусмотренных законом оснований, в предусмотренный законом способ истец приобрел право собственности на спорный объект и подлежит ли это право защите в порядке, предусмотренном ст. 392 Гражданского кодекса Украины. То есть, суд отметил, что во время судебной защиты нарушенных прав инвестору необходимо доказать, приобрел ли он права и обязанности собственника объекта недвижимости, однако такое право не признается или оспаривается застройщиком. В противном случае, когда объект жилой недвижимости (многоквартирный жилой дом) введен в эксплуатацию, инвестором уплаченная полная стоимость приобретения имущественных прав на спорный объект, однако застройщик, по неизвестным причинам не оформляет право собственности на такой дом, защита нарушенных прав возможна не через признание права собственности на недвижимость, а через признание права на имущественные права на объект инвестирования.»

По состоянию на сегодняшний день, суды продолжают придерживаться вышеуказанной позиции при решении подобных споров (дело № 761/5598/15-ц; дело № 755/11287/20; дело № 638/15612/20; дело №14-606цс18, дело № 14-39 цс19).

В частности, по делу № 761/5598/15-ц суд отметил, что, порой, бывают случаи невозможности покупателя зарегистрировать имущественные права на вновь созданный объект из-за неподачи застройщиком необходимых документов в органы Регистрационной службы: документ, подтверждающий возникновение, переход и прекращение прав на земельный участок; документ, в соответствии с требованиями законодательства свидетельствует принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта; документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимого имущества адреса; утвержден лицом застройщика перечень физических и юридических лиц, средства которых привлекались на инвестирование (финансирование) объекта строительства. Суд также отмечает, что поскольку несовершение ответчиком действий во исполнение условий заключенного с истцом договора, делает невозможной реализацию истцом своих имущественных прав на объект инвестирования в установленном законом порядке, поэтому такие права подлежат защите, в том числе, и путем их признания в судебном порядке .

Вышесказанное позволяет сделать вывод, что такой способ защиты как признание имущественных прав на объект инвестирования в судебном порядке является основанием для подтверждения судом факта возникновения у покупателя имущественных прав на объект инвестирования на основании, в частности, договора купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости, предоставляющий, в дальнейшем, право такого покупателя обязать недобросовестного продавца зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества с последующей передачей покупателю объекта купли-продажи.

Другим способом защиты нарушенных прав покупателя в случае затягивания продавцом имущественных прав на объект недвижимости момента оформления собственных прав на объект строительства, может быть расторжение соответствующего договора, возврата уплаченных таким покупателем денежных средств в счет приобретения имущественных прав на спорный объект , а также взыскание пени за задержку сроков передачи продавцом спорного объекта покупателю. При этом, стоит оговориться, что применение последствий расторжения вышеуказанного договора зависит от условий спорного договора. В связи с чем обращаем Ваше внимание на обязательность осуществления пристального анализа условий любого договора перед его заключением с контрагентом.

Согласно ч. 1 ст. 651 Гражданского Кодекса Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, установленных договором или законом.

Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в последствии причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.

При этом, как отмечает Верховный Суд в своем постановлении от 4 февраля 2021 по делу № 607/1579/19: «При решении вопроса об оценке существенности нарушения стороной договора, суды должны установить не только наличие существенного нарушения договора, но и наличие вреда , причиненного этим нарушением другой стороной, которая может быть выражена в виде реального ущерба и (или) упущенной выгоды, ее размер, который не позволяет потерпевшей стороне получить ожидаемое при заключении договора, а также установить, действительно ли есть существенной разница между тем, на что вправе рассчитывать сторона, заключая договор, и тем, что в действительности она смогла получить.»

Зато в этом же постановлении, предметом спора которого было расторжение договора и взыскание уплаченных по этому договору платежей, а также пени за просрочку исполнения обязательства, Верховный Суд признал, что в случае просрочки исполнения застройщиком обязательств по окончании строительства и передачи истцу в собственность спорной квартиры в четко определенный срок, последний вправе расторгнуть такой договор из-за существенного нарушения его условий застройщиком.

Следовательно, по общему правилу, в случае, в частности, просрочки исполнения контрагентом покупателя имущественных (вещественных) прав на объект жилой недвижимости и  взятых на себя обязательств по завершению строительства объекта недвижимого имущества или передачи имущественных прав на объект недвижимого права, или передачи прав на недвижимое имущество и т.д., в зависимости от предмета договора, потерпевшая сторона договора (инвестор) вправе расторгнуть спорный договор, по применению соответствующих последствий расторжения такого договора.

Возвращаясь к теме возможного взыскания потерпевшей стороной суммы пени за просрочку исполнения застройщиком обязательств по выполнению условий соответствующего договора, Верховный Суд признал, что в отдельно определенных случаях отношения между застройщиком и инвестором подпадают под действие Закона Украины «О защите прав потребителей». Однако, обязательным требованием для применения возможностей, предоставляемых потерпевшей стороне как потребителю, должен быть характер выполнения работ или оказания услуг как предмет спорного договора.

Так, например, в деле № 686/19326/15-ц о признании неправомерными действий ответчика по одностороннему изменению условий инвестиционного договора, обязательства внести изменения в инвестиционный договор, предоставление справки об уплате полной стоимости объекта инвестирования квартиры, акта приема-передачи квартиры, выписки из реестра владельцев квартир, взыскании расходов на приобретение газового котла и пени за просрочку исполнения обязательства, Верховный суд согласился с выводом апелляционного суда об отказе в удовлетворении требований о взыскании пени с учетом положений Закона Украины «о защите прав потребителей» , норм Гражданского кодекса Украины и условий инвестиционного договора, в котором не указывалось, что истец является потребителем, а ответчик является исполнителем, оказывающим услуги, в понимании требований Закона Украины «О защите прав потребителей».

Следовательно, крайне важно осуществить системный анализ условий договора с целью формулировки заключения, считаются ли стороны спорного договора исполнителем и потребителем в понимании Закона Украины «О защите прав потребителей». В случае подтверждения этого вывода, инвестор имеет право отказаться от спорного договора, возместить причиненный ущерб, применить к лицу, с которым заключен такой договор, пеню в качестве штрафных санкций, а также требовать возмещения морального вреда за просрочку выполнения работ по строительству объекта недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 10 Закона Украины «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от договора о выполнении работ (оказании услуг) и требовать возмещения убытков, если исполнитель своевременно не приступил к выполнению обязательств по договору или выполняет работу настолько медленно, что закончить ее в определенный срок становится невозможным.

Верховный Суд, при рассмотрении дела № 522/1029/18 также отметил, что «признание же права собственности на объект незавершенного строительства, не принятого в эксплуатацию, в судебном порядке нормами Гражданского кодекса Украины или другими нормативными актами не предусмотрено». В противном случае, надлежащим способом защиты нарушенных прав инвестора должно быть обращение последнего в суд с исковым требованием о возмещении причиненных убытков.

Кроме того, согласно ч. 5 ст. 10 Закона Украины «О защите прав потребителей» в случае, если исполнитель не может выполнить (просрочивает выполнение) работу (предоставление услуги) согласно договору, за каждый день (каждый час, если продолжительность выполнения определена в часах) просрочки потребителю выплачивается пеня в размере трех процентов стоимости работы (услуги), если иное не предусмотрено законодательством.

20 мая 2021 Верховный Суд, при решении дела № 607/1569/19 сделал следующий вывод:

«Установив, что ЛИЦО_1 выполнило условия договора, полностью внес оговоренную в договоре сумму, а ЛИЦО_2 допустило существенное нарушение условий договора и не обеспечило получение истцом завершенной строительством квартиры, на время рассмотрения дела готовность незавершенного строительства составляет 3%, при том, что плановое завершение строительства и сдача 9-ти этажного жилого дома в эксплуатацию установлено — II квартал 2014 года, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что истец вправе требовать взыскания с ответчика пени в размере, установленном ч. 5 ст.10 Закона Украины «О защите прав потребителей» в пределах годичного срока исковой давности (часть вторая статьи 258 ГК Украины). При этом, при расчете суммы пени судом применено положение части третьей статьи 551 ГК Украины. »

Такими образом, в случае признания покупателем (инвестором) имущественных прав на объект недвижимости потребителем в понимании Закона Украины «О защите прав потребителей», последний, в случае нарушения выполнения застройщиком требований договора о своевременном и / или качественном выполнении строительных работ или оказании услуг, вправе при обращении в суд с исковым требованием о расторжении договора и возврата заранее оплаченной суммы денежных средств в качестве стоимости приобретения вышеуказанных прав, взыскать с виновной стороны пеню в размере в зависимости от стоимости имущественных прав на объект недвижимости.

Кроме того, 7 октября 2020 Верховный Суд в своем постановлении по делу № 755/3509/18 подтвердил право такого потребителя на возмещение морального вреда:

«Из приведенного следует, что моральный вред за нарушение гражданско-правового договора как способ защиты субъективного гражданского права может быть компенсирован и в том случае, если это прямо не предусмотрено законом или тем или иным договором, и подлежит взысканию на основании статей 16 и 23 ГК Украины и статей 4 и 22 Закона Украины «О защите прав потребителей» даже в тех случаях, когда условиями договора право на компенсацию морального вреда не предусмотрено. Указанная правовая позиция изложена в постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 1 сентября 2020 по делу № 216/3521/16-ц».

На наш взгляд, вышеприведенная позиция Верховного Суда дает право инвесторам на возмещение морального вреда за причиненные эмоциональные страдания во время ожидания выполнения застройщиком всех взятых на себя условиями соответствующего договора обязательств, независимо от факта упоминания о таком праве инвестора в соответствующем договоре. Ведь практика показывает, что контрагент инвестора является «несокрушимым», когда речь идет об изменении условий и порядка оплаты стоимости имущественных (вещественных) прав на объект недвижимости согласно условиям соответствующего договора. При этом, в основном, такие условия обязывают покупателя (инвестора) оплатить «стоимость прав» на условиях 100% предоплаты. Поэтому, вполне понятно, что покупатель объекта недвижимого имущества (инвестор) находится в состоянии непрерывного стресса до дня передачи последним вышеуказанного объекта.

Возвращаясь к теме надлежащего избрания способа защиты нарушенных имущественных (вещественных) прав на спорный объект, отметим также следующий вариант развития событий.

Нередки случаи, когда жилой дом, в котором находится спорный объект недвижимого имущества, права на который приобретены инвестором является принятым в эксплуатацию, и заказчиком строительных работ (застройщиком) оформлено право собственности на такой жилой дом, однако последним не признается право инвестора реализовывать правомочия собственника спорного объекта недвижимого имущества. В таком случае, надлежащим способом защиты нарушенных прав инвестора является признание права собственности на объект недвижимости в порядке, определенном ст. 392 Гражданского кодекса Украины.

Напомним, что согласно ст. 392 Гражданского Кодекса Украины собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также в случае потери им документа, удостоверяющего его право собственности.

Такой позиции придерживался Верховный Суд Украины по делу № 6-129цс14 «в таком случае решение суда о защите нарушенного права и признания за истцом права на спорное имущество является основанием для регистрации такого права».

Согласно действующей редакции Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» государственная регистрация права собственности и других вещных прав, кроме государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, производится на основании, в том числе, судебного решения, вступившего в законную силу, о получении, изменении или прекращении права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество (п. 9 ч. 1 ст. 27 вышеназванного Закона).

По вопросам практики разрешения споров между государственными органами и застройщиками.

Прежде всего, обратим внимание на предоставленную действующим градостроительным законодательством возможность органа государственного архитектурно-строительного контроля отменять документ, который дает право на начало выполнения строительных работ в нижеперечисленных случаях.

Так, согласно п. 15 Постановления Кабинета Министров Украины «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ» от 13 апреля 2011 № 466 в случае выявления соответствующим органом государственного архитектурно-строительного контроля факта представления указанных в направленном уведомлении недостоверных данных, служащих основанием считать объект самовольным строительством, особенно если он построен или строится на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы, или без надлежаще утвержденного проекта или строительного паспорта, а также в случае отмены градостроительных условий и ограничений, право на начало выполнения подготовительных или строительных работ, приобретенное на основании поданного уведомления, подлежит отмене соответствующим органом государственного архитектурно-строительного контроля.»

При этом, орган государственного архитектурно-строительного контроля отменяет право на начало выполнения подготовительных или строительных работ, приобретенное на основании поданного уведомления путем выдачи соответствующего распорядительного акта. Вышеуказанный орган исключает из реестра запись о регистрации уведомления не позднее следующего рабочего дня со дня уведомления органом государственного архитектурно-строительного контроля о такой отмене

Негативная практика рассмотрения судами споров застройщика с органом государственного архитектурно-строительного контроля об отмене приказа об отмене соответствующего разрешительного документа, который дает право на начало выполнения строительных работ (уведомления о начале выполнения строительных работ или разрешение о начале выполнения строительных работ) подтверждает факт деятельности властного органа в рамках действующего законодательства Украины, и, соответственно, противоправность действий заказчика строительства при выполнении требований градостроительного законодательства Украины.

К примеру приведем позицию Верховного Суда по делу № 826/1419/18, которая изложена в постановлении от 15 июля 2020 года, об отказе в удовлетворении жалобы застройщика об отмене приказа об аннулировании разрешительного документа:

«Итак, отмена регистрации декларации о начале выполнения строительных работ возможна только, если будет установлено наличие в декларации недостоверных данных или разногласий, которые дают основание считать объект самовольным строительством. При этом, под выявлением недостоверных данных в зарегистрированной декларации понимается установление факта, что на дату регистрации декларации информация,которая  отмечалась в ней, не соответствовала действительности, и / или выявления расхождений между данными, указанными в декларации.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, содержащейся, в частности, в постановлениях Верховного Суда от 18 октября 2018 по делу № 695/3442/17, от 15 октября 2019 по делу № 826/16382/15, от 17 октября 2019 в делу № 826/6988/16.»

В основном, представление уполномоченным органом государственной власти судебного иска основывается на установленном и подтвержденном соответствующими доказательствами факте невыполнения застройщиком предписания властного органа об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, государственных стандартов.

Практика показывает, что вышеуказанным нарушением является, в частности, несоответствие состояния выполнения строительных работ техническим показателям, указанным в проектной документации на объект строительства, или нарушения застройщиком строительных норм, стандартов и правил при выполнении строительных работ и тому подобное.

Согласно ч. 7 ст. 376 Гражданского Кодекса Украины в случае существенного отклонения от проекта, что противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенного нарушения строительных норм и правил суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может принять решение, которым обязать лицо, осуществившее (осуществляющее) строительство, провести соответствующую перестройку.

Системный анализ законодательства Украины, регулирующего взаимоотношения застройщика и органов государственной власти и / или местного самоуправления в сфере строительства дает основание сделать вывод, что обязательным основанием обращения властного органа в суд об обязательстве застройщика провести перестройку объекта строительства является факт неисполнения застройщиком условий предписания об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, государственных стандартов, что подтверждается составленным таким властным органом акта о проведении внеплановой проверки и доказательствами совершения застройщиком соответствующего нарушения требований градостроительного законодательства Украины.

Вышеуказанной позиции также придерживается Верховный Суд, указав в своем постановлении от 29 января 2020 по делу №822 / 2149/18 следующее:

«Возможность перестройки и устранения последствий самовольного строительства проверяется на стадии выполнения предписания об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, государственных стандартов. Невыполнение предписания без уважительных причин может свидетельствовать о невозможности перестройки или нежелание лица, которое осуществило самовольное строительство, устранять его последствия. »

В дальнейшем, статья 376 вышеупомянутого Гражданского Кодекса Украины устанавливает, что если проведение такой перестройки невозможно или лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, отказывается от ее проведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу за счет лица, которое осуществило (осуществляет) строительство . Лицо, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, обязано возместить расходы, связанные с приведением земельного участка в прежнее состояние.

Таким образом, действующее законодательство Украины допускает, что в случае невыполнения застройщиком условий предписания органа архитектурно-строительного контроля об устранении нарушений требований градостроительного законодательства последний вправе обратиться в суд с иском о сносе объекта выполнения строительных работ.

В то же время, действующее законодательство Украины предусматривает случаи бесспорного обращения властного органа в суд с иском о сносе самовольного строительства, которым является, собственно, объект строительства, который строится на земельном участке, не отведенном для целей выполнения строительных работ, или в случае отсутствия документа, дающего право на выполнение строительных работ.

Согласно ч. 5 ст. 20 Земельного кодекса Украины виды использования земельного участка в пределах определенной категории земель (кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны) определяются его собственником или пользователем самостоятельно в пределах требований, установленных законом к использованию земель этой категории, с учетом градостроительной документации и документации по землеустройству.

Верховный Суд в своем постановлении от 29 января 2020 по делу №822 / 2149/18 сформировал очень важный вывод: «Если недвижимое имущество построено или строится на земельном участке, не отведенном для этой цели, или (б) без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы или (в) должным образом утвержденного проекта, статья 376 ГК Украины не ставит возможность сноса объекта самовольного строительства в зависимость от возможностей его перестройки.»

Итак, Верховный Суд признал, что обязательному (безальтернативном) сносу объект строительства подлежит только в случаях, если такой объект построен на земельном участке, не отведенном для этой цели и / или без соответствующего документа, дающего право выполнять строительные работы. В других случаях причиной обращения властного органа в суд с иском о сносе самовольного строительства должен быть факт невыполнения условий предписания об устранении нарушений градостроительного законодательства Украины.

Учитывая вышеуказанное, не лишним является обратить внимание потенциальных покупателей жилой недвижимости на  установленый факт массового выполнения застройщиками строительных работ по возведению объектов жилой инфраструктуры на земельном участке, который не принадлежит последнему на предусмотренной законом правовом основании (т.е. отсутствует акт о праве собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка или договор об установлении сервитута, или акт на право постоянного пользования), или такой земельный участок относится к другой категории целевого использования (вида использования в пределах функционального назначения) земельного участка, что является отличным от характера фактической застройки.

По поводу этого, позиция Верховного Суда, изложенной в постановлении от 16 июля 2019 по делу № 520/8970/18, является следующей:

«Таким образом, суд приходит к выводу о несоответствии целевого назначения земельного участка, на котором истцом осуществляется строительство, фактическим намерениям застройки, является основанием считать объект самовольным строительством, в частности, поскольку он строится на земельном участке, не отведенном для этой цели.

Право собственника на застройку на своем земельном участке осуществляется им при условии соблюдения архитектурных, строительных, санитарных, экологических и других норм и правил, а использование земель жилой и общественной застройки осуществляется согласно генеральному плану населенного пункта, другой градостроительной документации, плана земельно-хозяйственного устройства с соблюдением строительных норм, государственных стандартов и норм.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, которая содержится, в частности, в постановлении Верховного Суда от 16 июля 2019 по делу № 520/8970/18.»

Отметим, что материалами дела № 520/8970/18 было установлено,  целью исполнениея застройщиком строительных работ было строительство многоквартирного жилого дома, что подтверждается проектной документацией. При этом, согласно государственного акта о праве собственности на земельный участок целевым назначением земельного участка, которая использовалась под застройку, есть индивидуальное жилищное, гаражное и дачное строительство. Более того, Генеральный план города и проект планировки его пригородной зоны на период до 2020 года устанавливал функциональное назначение такого земельного участка — территориальная усадебная застройка.

Следовательно, крайне важно осуществлять застройку земельного участка в строгом соответствии с видом целевого назначения земельного участка,что используется под застройку. В противном случае, такое самовольство застройщика (заказчика строительных работ) влечет признание объекта строительства, который строится на таком земельном участке, самовольным объектом строительством, подлежащего сносу.

При этом, говоря о практике представления соответствующим органом государственной власти судебного иска о сносе объектов самовольного строительства, если они построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил, анализ Единого Государственного реестра судебных решений позволяет сделать вывод на недостаточное количество таких судебных споров. В любом случае, вышеприведенное не означает отсутствие других рисков, с которыми может столкнуться застройщик на пути к оформлению права собственности на объект такого строительства, или, в дальнейшем: отмена разрешительного документа, предоставляющего право на выполнение строительных работ, расторжение договора аренды земельного участка из-за существенного нарушения застройщиком условий такого договора, невозможность принятия объекта строительства в эксплуатацию, задержка сроков оформления вещного права собственности на объект строительства и тому подобное.

Учитывая вышеизложенное, констатируем о чрезвычайной важности серьезного подхода потенциального покупателя (инвестора) жилой недвижимости, расположенной на территории Украины, в осуществление правового анализа документов до момента приобретения последним имущественных (вещественных) прав на объект недвижимого имущества. Ведь реалии показывают, что риски приобретения имущественных прав на объект недвижимого имущества является чрезвычайно высокими для потенциального покупателя (инвестора).

Автор: Ольга Чухляк

адвокат компании First Legal, Киев


Еще Новости: