Ввод объектов жилой недвижимости в эксплуатацию — чрезвычайно важный завершающий этап строительства, от успешного завершения которого зависит, сможете ли Вы, как инвестор, который вкладывает свои средства в жилищное строительство, реализовать дальнейшие действия с таким объектом как полноценным объектом гражданских прав на недвижимое имущество (например, квартиру в построенном доме) или наоборот, не сможете реализовать такие права как владелец недвижимого имущества.
Согласно ст. 177 ГК Украины определено, что объектом гражданских прав являются вещи, в том числе деньги и ценные бумаги, иное имущество, имущественные права, результаты работ, услуги, результаты интеллектуальной деятельности, информация, а также другие материальные и нематериальные блага. Особенностью вещей, как объектов гражданских прав является их оборотоспособность, т.е. возможность их приобретать, отчуждать (продавать, передавать по наследству) или другим образом передавать право собственности и / или право пользования указанным недвижимым имуществом (вещами).
Статьей 182 ГК Украины предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимость является публичной, осуществляется соответствующим органом, который обязан предоставлять информацию о регистрации и зарегистрированных правах в порядке, установленном ЗУ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений.
По предписаниям ч.2 статьи 331 Гражданского кодекса Украины право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.
Почему на самом деле такой важный этап введения объекта строительства (недвижимого имущества) в эксплуатацию согласно требованиям действующего законодательства? Прежде всего потому, что представление Заказчиком строительства документов, удостоверяющих готовности объекта к эксплуатации является основанием для последующего подключения готового объекта строительства (объекта гражданских прав) для заключения договоров о поставках необходимых для его функционирования ресурсов — воды, газа, тепла, электроэнергии, включения данных о таком объекте в государственную статистическую отчетность и оформления права собственности на него.
Итак, остановимся подробнее на документах, которые необходимо подать Заказчику в соответствующий орган государственного архитектурно-строительного контроля (сейчас таким органом является Государственная инспекция архитектуры и градостроительства Украины в соответствии с Положением о Государственной инспекции архитектуры и градостроительства Украины, утвержденного постановлением КМУ от 23.12.2020 года № 1340 (далее также — ГИАГ или орган ГАСК) для ввода объектов в эксплуатацию построенного объекта (недвижимого имущества) и которые Вы, как потенциальный покупатель или инвестор можете требовать у Застройщика, чтобы убедиться в соблюдении законности всех этапов строительства, предусмотренных действующим законодательством.
Вместе с тем, чтобы понять существующий порядок ввода в эксплуатацию построенных жилых домов, нужно понимать к какой категории сложности относится построенный объект недвижимости.
Так, согласно действующему законодательству (ст. 32 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности») все объекты строительства делятся на 3 класса последствий (ответственности):
— Объекты незначительных последствий — СС1;
К таким объектам относятся все остальные объекты, не относящиеся к объектам со средними и крупными последствиями (ответственности).
— Объекты средних последствий — СС2;
К этому классу последствий относятся объекты: уровень возможной опасности для здоровья и жизни людей, которые постоянно находиться на объекте составляет — 50 человек или; уровень возможной опасности для здоровья и жизни людей, которые периодически будут находиться на объекте составляет — 100 человек; или уровень материального ущерба или социальных потерь, связанных с прекращением эксплуатации или с потерей целостности объекта составляет — 2500 минимальных заработных плат (в расчет убытков не включаются убытки заказчиков строительства, которые строят объекты без привлечения средств государственного или местного бюджетов, кредитных средств, предоставленных под государственные гарантии, средств государственных и коммунальных предприятий, бюджетных учреждений) или памятники культурного наследия, или новое строительство которых осуществляется в охранной зоне памятников культурного наследия национального и местного значения; или объекты повышенной опасности, идентифицированы в соответствии с Законом Украины «Об объектах повышенной опасности»; или жилые дома более четырех этажей; или объекты, которые подлежат оценке воздействия на окружающую среду в соответствии с Законом Украины «Об оценке воздействия на окружающую среду» (кроме объектов, производящих электрическую энергию из энергии ветра, при условии положительного заключения уполномоченного органа по оценке воздействия на окружающую среду)
— Объекты значительных последствий — СС3. К такому классу последствий относятся следующие объекты: памятники культурного наследия, определенные в соответствии с Законом Украины «Об охране культурного наследия»; объекты повышенной опасности, идентифицированы в соответствии с Законом Украины «Об объектах повышенной опасности»; жилые, общественные или многофункциональные здания высотой более 100 метров и / или с уровнем возможной опасности для здоровья и жизни людей более 400 человек, которые постоянно находятся на объекте .;
При этом следует иметь в виду, что строительство индивидуального (усадебного) жилого дома, садового, дачного дома не выше двух этажей (без учета мансардного этажа) с площадью до 500 квадратных метров, хозяйственных зданий и сооружений, гаражей, элементов благоустройства и озеленения земельного участка может осуществляться на основании строительного паспорта, который определяет комплекс градостроительных и архитектурных требований к размещению и строительству соответствующего дома. Порядок выдачи строительного паспорта определяется приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 05.07.2011 № 103 «Об утверждении Порядка выдачи строительного паспорта застройки земельного участка».
Итак, для принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, по классу последствий (ответственности) относятся к объектам с незначительными последствиями (СС1) и объектов, строительство которых осуществлялось на основании строительного паспорта, Заказчик подает в соответствующий орган ГАСК декларацию о готовности объекта к эксплуатации, которая подлежит регистрации соответствующим органом ГАСК.
Порядком принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденным постановлением КМУ от 13.04.2011 г. № 461 (далее — Порядок № 461) определены различные формы декларации о готовности объекта к эксплуатации, в зависимости от того, какой объект подлежит введению в эксплуатацию (объект, который строился по строительным паспортом, объект, который по классу последствий отнесен к категории сложности СС1, объект, который самовольно построен, на который признано право собственности по решению суда).
Если принять во внимание объект строительства незначительной сложности (СС1), то для ввода в эксплуатацию Заказчику в декларации строительства необходимо предоставить следующую информацию, а именно:
— информацию об объекте согласно Государственного классификатора зданий и сооружений ДК 018-2000;
— информацию о заказчике строительства;
— информацию о руководителе заказчика — юридическое лицо;
— информацию об ответственном лице — инженере по техническому надзору;
— информацию о генеральном подрядчике (подрядчика — в случае, когда строительные работы выполняются без привлечения субподрядчиков)
— информацию о страховой организации (при наличии);
— информацию о лицах, ответственных за выполнение работ;
— информацию о генеральном проектировщике; лица, осуществляющего авторский надзор, а также лица, осуществляющего технический надзор;
— информацию о проектной документации;
— информацию о документе, который дает право на выполнение строительных работ;
— информация об объекте (адрес объекта строительства согласно документа, дающего право на выполнение строительных работ, адрес, который был присвоен объекту нового строительства;
— дата начала и окончания строительства;
— информацию о документе, который удостоверяет право собственности или пользования земельным участком;
— информацию о проведенной технической инвентаризации объекта;
— технико-экономические показатели (ТЭП) объекта (с учетом результатов технической инвентаризации);
— характеристику жилых домов (с учетом результатов технической инвентаризации) (Количество этажей, количество квартир в жилом доме и их площадь, материалы стен и т.д.);
— сметную стоимость строительства по утвержденной проектной документации;
— средства долевого участия в развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта в соответствии с договором с соответствующей местной государственной администрацией.
Если принимать во внимание информацию, которая отмечается Заказчиком строительства при заполнении заявления и акта готовности, который является приложением к такому заявлению с целью получения сертификата готовности отношении объектов со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями, то такая информация явлется почти идентичной той, что указывается Заказчиком строительства при подаче декларации относительно объекта строительства с незначительным классом последствий (СС1) по форме приложения 9 к Порядку № 461, однако акт готовности объекта к эксплуатации должен быть подписан всеми участниками строительства: Заказчиком, Генеральным проектировщиком, генеральным подрядчиком, субподрядчиками, главным архитектором / инженером проекта, инженером технического надзора, страховщиком (при наличии) и др.
Орган ГАСК принимает представленные заказчиком строительства документы, удостоверяющие готовность объекта к эксплуатации (декларацию о готовности объекта — относительно объектов СС1; заявление, акт готовности объекта к эксплуатации — относительно объектов СС2) и проверяет достоверность сведений в представленных документах, требованиям строительных норм, стандартов и правил на основе в течении 10 рабочих дней со дня их поступления и вносит соответствующую информацию в Реестр строительной деятельности (относительно объектов СС1) / или принимает решение о выдаче сертификата (относительно объектов СС2 или СС3) или отказ в их выдаче. При этом в случае принятия решения органом ГАСК о выдаче сертификата заказчик строительства обязан внести в полном объеме плату, размер которой устанавливается следующим образом:
— За объекты со средними последствиями (СС2) — 4,6 прожиточного минимума для трудоспособных лиц (10442 гривен)
— За объекты со значительными последствиями (СС3) — 5,2 прожиточного минимума для трудоспособных лиц (11804 гривен).
Сертификат изготавливается в одном экземпляре и выдается заказчику (уполномоченному им лицу), который должен хранить его в течение всего периода эксплуатации объекта. Также орган ГАСК обеспечивает размещение сертификата в электронном кабинете пользователя Единого государственного веб-портала электронных услуг.
Внесение платы за регистрацию декларации для объектов небольшого сложности (СС1) не предусмотрена.
Стоит понимать, что датой принятия в эксплуатацию объекта является дата регистрации декларации или выдачи сертификата. Эксплуатация объектов, не принятых (если такое принятие предусмотрено законодательством) в эксплуатацию, запрещается.
Так, статьей 2 Закона Украины «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности» за эксплуатацию или использование объектов строительства, не принятых в эксплуатацию, а также приведение недостоверных данных в декларации о готовности объекта к эксплуатации или в акте готовности объекта к эксплуатации, предусмотрена следующая ответственность в зависимости от класса последствий (ответственности):
В отношении объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам с незначительными последствиями (СС1) — в размере 36 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц (81720 гривен);
В отношении объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними последствиями (СС2), — в размере 370 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц (839 900 гривен);
В отношении объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со значительными последствиями (СС3), — в размере 900 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц (2 043 000 гривен).
Итак, с момента регистрации / получения заказчиком строительства документа, удостоверяющего готовность объекта к эксплуатации (декларации / сертификата), у последнего есть все основания для регистрации права собственности на объект строительства в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Пунктом 41 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 года № 1127 установлено, что для государственной регистрации права собственности на новый объект недвижимого имущества представляются: документ, что в соответствии с требованиями законодательства свидетельствует принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта; технический паспорт на объект недвижимого имущества; документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимого имущества адреса; письменное заявление или договор совладельцев о распределении долей в общей собственности на новый объект недвижимого имущества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, приобретается в общую долевую собственность); договор о совместной деятельности или договор простого товарищества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, строительство которого осуществлялось в результате совместной деятельности). Документ, что в соответствии с требованиями законодательства свидетельствует принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта, не требуется в случае, когда регистрация такого документа осуществлялась в Едином реестре документов.
Вместе с тем, действующим в настоящее время законодательством предусмотрены основания для отмены органом государственного архитектурно-строительного контроля документов, удостоверяющих принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов, в частности, декларации о начале готовности объекта , предусмотреные п. 22 Порядка № 461. Такими основаниями могут быть: выявление соответствующим органом государственного архитектурно-строительного контроля приведенных в зарегистрированной декларации недостоверных данных (установление факта, что на дату регистрации декларации информация, отмеченная в ней, не соответствовала действительности, и / или выявления расхождений между данными, указанными в декларации) , которые являются основанием считать объект самовольным строительством, в частности, если он построен или строится на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы или без утвержденного в установленном порядке проекта или строительного паспорта, а также в случае отмены городостроительных условий и ограничений.
Однако, особого внимания, при рассмотрении вопроса отмены декларации о готовности объекта органами ГАСК, на наш взгляд, заслуживает Постановление Киевского апелляционного административного суда от 10.04.2018 по делу № 826/7115/17, которая была поддержана постановлением Верховного суда в составе Кассационного административного суда от 20.05.2021 по тому же делу, в котором суд апелляционной инстанции, отменяя приказ органа ГАСК об отмене регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации указал, что: «декларация о готовности объекта к эксплуатации исчерпала свое действие моментом государственной регистрации права собственности на вновь созданное недвижимое имущество ». Верховный суд в своем постановлении подтвердил: «поскольку спорный приказ издан ответчиком относительно деклараций, которые исчерпали свое действие и потеряли юридическое значение после оформления права собственности на вновь созданный объект архитектуры, то такие действия Департамента, вопреки положениям части второй статьи 19 Конституции Украины, нормы которой являются нормами прямого действия, совершенные не на основании, не в пределах полномочий и не во способом, предусмотренными Конституцией и законами Украины. »
Таким образом, Верховный суд подтвердил, что отмена декларации о готовности объекта к эксплуатации по основаниям, определенным п. 22 Порядка № 461 после регистрации права собственности на такое имущество, органами ГАСК невозможна, а прекращение права собственности должно происходить по основаниям, определенным действующим законодательством, в частности, ст. 346 Гражданского кодекса Украины.
