Введення об’єктів житлової нерухомості в експлуатацію – надзвичайно важливий завершальний етап будівництва, від успішного завершення якого залежить, чи зможете Ви реалізувати, як скажімо, інвестор, який вкладає свої кошти в житлове будівництво, можливість реалізувати подальші дії з таким об’єктом як повноцінним об’єктом цивільних прав на нерухоме майно (наприклад, квартиру в збудованому будинку) чи навпаки, не зможете реалізувати такі права як власник нерухомого майна.
Згідно ст. 177 ЦК України визначено, що об’єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. Особливістю речей, як об’єктів цивільних прав є їх оборотоздатність, тобто можливість їх придбавати, відчужувати (продавати, передавати в спадок) чи іншим чином передавати право власності та/або право користування вказаними нерухомим майном (речами).
Статтею 182 ЦК України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов’язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
За приписами частини другої статті 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Чому насправді такий важливий етап введення об’єкту будівництва (нерухомого майна) в експлуатацію згідно вимог чинного законодавства? Перш за все тому, що подання Замовником будівництва документів, що засвідчують готовність об’єкта до експлуатації є підставою для подальшого підключення готового об’єкту будівництва (об’єкту цивільних прав) для укладення договорів про постачання необхідних для його функціонування ресурсів – води, газу, тепла, електроенергії, включення даних про такий об’єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на нього.
Отже, зупинимося детальніше на документах, які необхідно подати Замовнику до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю (наразі таким органом є Державна інспекція архітектури та містобудування України відповідно до Положення про Державну інспекцію архітектури та містобудування України, затвердженого постановою КМУ від 23.12.2020 року № 1340 (далі також – ДІАМ або орган ДАБК) для введення об’єктів в експлуатацію збудованого об’єкту (нерухомого майна) і які Ви, як потенційний покупець або інвестор можете вимагати у Забудовника, щоб пересвідчитися у дотримані законності всіх етапів будівництва, що передбачені чинним законодавством.
Разом з тим, щоб зрозуміти який існує порядок введення в експлуатацію збудованих житлових будинків, потрібно розуміти до якої категорії складності відноситься збудований об’єкт нерухомості.
Так, згідно чинного законодавства (ст. 32 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності») усі об’єкти будівництва поділяються на 3 класи наслідків (відповідальності):
- Об’єкти незначних наслідків – СС1; До таких об’єктів відносяться всі інші об’єкти, які не відносяться до об’єктів із середніми та значними наслідками (відповідальності).
- Об’єкти середніх наслідків – СС2; До цього класу наслідків відносяться об’єкти, рівень можливої небезпеки для здоров’я і життя людей, які постійно перебуватимуть на об’єкті становить – 50 осіб або; рівень можливої небезпеки для здоров’я і життя людей, які періодично перебуватимуть на об’єкті становить – 100 осіб; або рівень матеріальних збитків чи соціальних втрат, пов’язаних із припиненням експлуатації або з втратою цілісності об’єкта складає – 2500 мінімальних заробітних плат (до розрахунку збитків не включаються збитки замовників будівництва, які будують об’єкти без залучення коштів державного або місцевого бюджетів, кредитних коштів, наданих під державні гарантії, коштів державних та комунальних підприємств, бюджетних установ) або пам’ятки культурної спадщини, або нове будівництво яких здійснюється в охоронній зоні пам’яток культурної спадщини національного та місцевого значення; або об’єкти підвищеної небезпеки, ідентифіковані відповідно до Закону України “Про об’єкти підвищеної небезпеки”; або житлові будинки понад чотири поверхи; або об’єкти, які підлягають оцінці впливу на довкілля відповідно до Закону України “Про оцінку впливу на довкілля” (крім об’єктів, які виробляють електричну енергію з енергії вітру, за умови позитивного висновку уповноваженого органу з оцінки впливу на довкілля)
- Об’єкти значних наслідків – СС3. При цьому до такого класу наслідків відносяться такі об’єкти: пам’ятки культурної спадщини, визначені відповідно до Закону України “Про охорону культурної спадщини”; об’єкти підвищеної небезпеки, ідентифіковані відповідно до Закону України “Про об’єкти підвищеної небезпеки”; житлові, громадські або багатофункціональні будівлі заввишки понад 100 метрів та/або з рівнем можливої небезпеки для здоров’я і життя людей понад 400 осіб, які постійно перебувають на об’єкті.;
При цьому варто мати на увазі, що будівництво індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки може здійснюватися на підставі будівельного паспорта, який визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва відповідного будинку. Порядок видачі будівельного паспорту визначається наказом Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 05.07.2011 № 103 «Про затвердження Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки».
Отже, для прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), та об’єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, Замовник подає у відповідний орган ДАБК декларацію про готовність об’єкта до експлуатації, яка підлягає реєстрації відповідним органом ДАБК.
Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженим постановою КМУ від 13.04.2011 р. № 461 (далі – Порядок № 461) визначені різні форми декларації про готовність об’єкта до експлуатації, залежно від того, який об’єкт підлягає введенню в експлуатацію (об’єкт, який будувався за будівельним паспортом, об’єкт, який за класом наслідків віднесено до категорії складності СС1, об’єкт, який самочинно збудовано, на який визнано право власності за рішенням суду).
Якщо взяти до уваги об’єкт будівництва незначної складності (СС1), то для введення в експлуатацію Замовнику у декларації будівництва потрібно надати наступну інформацію, а саме:
– Інформацію про об’єкт згідно Державного класифікатору будівель та споруд ДК 018-2000;
- Інформацію про відповідальну особу – інженера з технічного нагляду;
- Інформацію про замовника будівництва;
- Інформацію про керівника замовника – юридичну особу;
- Інформацію про відповідальну особу – інженера з технічного нагляду;
- Інформацію про генерального підрядника (підрядника – у разі, коли будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників)
- Інформацію про страхову організацію (за наявності);
- Інформацію про осіб, відповідальних за виконання робіт;
- Інформацію про генерального проектувальника; особи, що здійснює авторський нагляд, а також особи, яка здійснює технічний нагляд;
- Інформацію про проектну документацію;
- Інформацію про документ, що дає право на виконання будівельних робіт
- Інформація про об’єкт (адреса об’єкта будівництва згідно документу, що дає право на виконання будівельних робіт, адреса, яка була присвоєна об’єкту нового будівництва;
- Дата початку будівництва та закінчення будівництва;
- Інформацію про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою;
- Інформацію про проведену технічну інвентаризацію об’єкта;
- Техніко-економічні показники (ТЕП) об’єкта (з урахуванням результатів технічної інвентаризації);
- Характеристику житлових будинків (з урахуванням результатів технічної інвентаризації) (Кількість поверхів, кількість квартир у житловому будинку та їх площа, матеріали стін, тощо);
- Кошторисну вартість будівництва за затвердженою проектною документацією
- Кошти пайової участі у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту відповідно до договору з відповідною місцевою державною адміністрацію.
Якщо брати до уваги інформацію, яка зазначається Замовником будівництва під час заповнення заяви та акту готовності, який є додатком до такої заяви з метою отримання сертифікату готовності відносно об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, то така інформація є майже ідентичною тій, що вказується Замовником будівництва під час подання декларації відносно об’єкту будівництва з незначним класом наслідків (СС1) згідно форми Додатку 9 до Порядку № 461, однак акт готовності об’єкта до експлуатації повинен бути підписаний усіма учасниками будівництва: Замовником, Генеральним проектувальником, генеральним підрядником, субпідрядниками, головним архітектором/інженером проекту, інженером технічного нагляду, страховиком (за наявності) тощо.
Орган ДАБК приймає подані замовником будівництва документи, що засвідчують готовність об’єкта до експлуатації (декларацію про готовність об’єкту – відносно об’єктів СС1; заяву, акт готовності об’єкта до експлуатації – відносно об’єктів СС2) та перевіряє достовірність відомостей у поданих документах, вимогам будівельних норм, стандартів і правил на основі протягом 10 робочих днів з дня їх надходження та вносить відповідну інформацію до Реєстру будівельної діяльності (відносно об’єктів СС1)/або приймає рішення про видачу сертифікату (відносно об’єктів СС2 або СС3) або відмову у їх видачі. При цьому у разі прийняття рішення органом ДАБК про видачу сертифікату замовник будівництва зобов’язаний внести в повному обсязі плату, розмір якої встановлюється наступним чином:
- – За об’єкти із середніми наслідками (СС2) – 4,6 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (10 442 гривень);
- За об’єкти із значними наслідками (СС3) – 5,2 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (11 804 гривень).
Сертифікат виготовляється в одному примірнику та видається замовнику (уповноваженій ним особі), який повинен зберігати його протягом всього періоду експлуатації об’єкта. Також орган ДАБК забезпечує розміщення сертифіката в електронному кабінеті користувача Єдиного державного веб-порталу електронних послуг.
Внесення плати за реєстрацію декларації для об’єктів незначної складності (СС1) не передбачена.
Варто розуміти, що датою прийняття в експлуатацію об’єкта є дата реєстрації декларації або видачі сертифіката. Експлуатація об’єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачене законодавством) в експлуатацію, забороняється.
Так, статтею 2 Закону України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» за експлуатацію або використання об’єктів будівництва, не прийнятих в експлуатацію, а також наведення недостовірних даних у декларації про готовність об’єкта до експлуатації чи в акті готовності об’єкта до експлуатації, передбачена наступна відповідальність залежно від класу наслідків (відповідальності):Щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), – у розмірі 36 прожиткових мінімумів для працездатних осіб (81 720 гривень);
Щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми наслідками (СС2), – у розмірі 370 прожиткових мінімумів для працездатних осіб (839 900 гривень);
Щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із значними наслідками (СС3), – у розмірі 900 прожиткових мінімумів для працездатних осіб (2 043 000 гривень).
Отже, з моменту реєстрації/отримання замовником будівництва документу, що засвідчує готовність об’єкту до експлуатації (декларації/сертифікату), у останнього є всі підстави для реєстрації права власності на об’єкт будівництва в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Пунктом 41 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127 встановлено, що для державної реєстрації права власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна подаються: документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта; технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси; письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності). Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.
Разом з тим, чинним наразі законодавством передбачені підстави для скасування органом державного архітектурно-будівельного контролю документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, зокрема, декларації про готовність об’єкту, що передбачені п. 22 Порядку № 461. Такими підставами можуть бути: виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю наведених у зареєстрованій декларації недостовірних даних (встановлення факту, що на дату реєстрації декларації інформація, яка зазначалася в ній, не відповідала дійсності, та/або виявлення розбіжностей між даними, зазначеними у декларації), які є підставою вважати об’єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без затвердженого в установленому порядку проекту або будівельного паспорта, а також у разі скасування містобудівних умов та обмежень.
Однак, на особливу увагу, під час розгляду питання скасування декларації про готовність об’єкту органами ДАБК, на наш погляд, заслуговує Постанова Київського апеляційного адміністративного суду від 10.04.2018 у справі № 826/7115/17, що була підтримана постановою Верховного суду у складі Касаційного адміністративного суду від 20.05.2021 у цій же справі, в якій суд апеляційної інстанції, скасовуючи наказ органу ДАБК про скасування реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації вказав, що: «декларація про готовність об’єкта до експлуатації вичерпала свою дію моментом державної реєстрації права власності на новостворене нерухоме майно». Верховний суд у своїй постанові підтвердив: «оскільки спірний наказ видано відповідачем стосовно декларацій, які вичерпали свою дію і втратили юридичне значення після оформлення права власності на новостворений об’єкт архітектури, то такі дії Департаменту, всупереч положень частини другої статті 19 Конституції України, норми якої є нормами прямої дії, вчинені не на підставі, не в межах повноважень та не у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.»
Таким чином, Верховний суд підтвердив, що скасування декларації про готовність об’єкту до експлуатації з підстав, що визначені п. 22 Порядку № 461 після реєстрації права власності на таке майно, органами ДАБК є неможливим, а припинення права власності повинно відбуватися з підстав, що визначені чинним законодавством, зокрема, ст. 346 Цивільного кодексу України.
