Дозвільна документація на будівництво

Оприлюднено

Разрешительная документация на строительство

 Історія людства пов’язана зі зведенням будівель, споруд та інших архітектурних об’єктів. Тому будівництво можна вважати однією із найстаріших галузей, яка підпала під звичаєве й правове регулювання. Це й не дивно, оскільки під час будівництва об’єкта нерухомого майна тісно переплітаються земельні, інженерні, архітектурні, соціально-економічні та інші питання. Особливо гостро питання правового регулювання й видачі дозволів на забудову постало в період урбанізації, оскільки хаотична забудова стрімко зростаючих міст призводила до погіршення як естетичної, так і транспортної складової міста.

 Наразі в Україні питання забудови безпосередньо чи опосередковано регулюються багатьма нормативно-правовими актами, як-от: Земельним, Цивільним та Господарським кодексами України, законами України “Про основи містобудування”, “Про Перелік документів дозвільного характеру у сфері господарської діяльності”, “Про Генеральну схему планування території України”, “Про архітектурну діяльність”, “Про місцеве самоврядування в Україні”, “Про оцінку впливу на довкілля”,”Про землеустрій”, “Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності”,”Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду” та ін., а також чисельними підзаконними актами, виданими на виконання зазначених законів та профільного Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” від 17.02.2011 р. № 3038-VI, зі змінами й доповненнями (далі – Закон № 3038).

 У цій статті ми розглянемо початковий і найважливіший етап – збір вихідних даних і отримання дозвільної документації на початок будівництва. Одразу акцентуємо увагу на те, що з позиції Закону № 3038 поняття терміну “будівництво” охоплює не лише нове будівництво, а й реконструкцію, реставрацію та/або капітальний ремонт об’єкта будівництва. І на всі ці дії потрібно отримати відповідну дозвільну документацію. Але з будь-якого правила є виняток, такі винятки містяться в Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, затвердженому постановою Кабміну від 07.06.2017 р. № 406.

Оскільки об’єкт будівництва тісно пов’язаний із земельною ділянкою (територією), на якій його споруджуватимуть, то найголовніше – здійснити правильний її вибір з відповідним цільовим призначенням, що дасть змогу здійснювати на ній забудову і звести саме бажаний об’єкт будівництва з огляду на наявний генеральний план населеного пункту, детальний план  території таіншу містобудівну документацію, а також з урахуванням червоних ліній (меж існуючих та запроєктованих вулиць, доріг, майданів, які розділяють території забудови та території іншого призначення).

Зважаючи на те, що згідно з частиною 1 статті 376 Цивільного кодексу України під самочинним будівництвом розуміють випадки, коли житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил, то отримання дозвільних документів на будівництво є необхідною законною підставою для реалізації будь-якого будівельного проєкту.

Законодавство України розглядає дозвіл на будівництво у двох аспектах: дозвіл на будівництво як сукупність процесів і етапів зведення об’єкта будівництва в Україні та дозвіл на будівництво (будівельний паспорт, дозвіл або повідомлення) як офіційний документ, який має видавати Державна інспекція архітектури та містобудування України (ДІАМ), яка приходить на зміну Державній архітектурно-будівельній інспекції (ДАБІ), що перебуває в процесі ліквідації і є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовує і координує Кабінет Міністрів України через Міністра розвитку громад та територій і який реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду.

Необхідність отримання тих чи інших дозвільних документів тісно пов’язана з видами будівель і споруд, що підлягають зведенню.

Зокрема, стаття 32 Закону № 3038 вирізняє такі види будівель і споруд згідно з класами наслідків, тобто характеристиками рівня можливої небезпеки для здоров’я і життя людей, які постійно або періодично перебуватимуть на об’єкті або зовні такого об’єкта, матеріальних збитків чи соціальних втрат, пов’язаних із припиненням експлуатації або із втратою цілісності об’єкта. Віднесення об’єкта до певного класу наслідків (відповідальності) здійснює проєктна організація за погодженням із замовником будівництва.

До незначних наслідків (СС1) належать такі об’єкти:

– індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарські будівлі та споруди, гаражі, а також інші будівлі й споруди, які не належать до класів наслідків СС2 та СС3.

До середніх наслідків (СС2) належать об’єкти:

– характеристики можливих наслідків від відмови (стану об’єкта, за якого неможливо використовувати його або складову частину за функціональним призначенням) яких перевищують:

• рівень можливої небезпеки для здоров’я і життя людей, які постійно перебуватимуть на об’єкті, –50 осіб;

• рівень можливої небезпеки для здоров’я і життя людей, які періодично перебуватимуть на об’єкті,– 100 осіб;

• рівень матеріальних збитків чи соціальних втрат, пов’язаних із припиненням експлуатації або із втратою цілісності об’єкта, – 2500 мінімальних заробітних плат (до розрахунку збитків не включають збитки замовників будівництва, які будують об’єкти без залучення коштів державного або місцевого бюджетів, кредитних коштів, наданих під державні гарантії, коштів державних і комунальних підприємств, бюджетних установ);

– пам’ятки культурної спадщини національного та місцевого значення, визначені відповідно до Закону України “Про охорону культурної спадщини”;

– нове будівництво яких здійснюється в охоронній зоні пам’яток культурної спадщини національного та місцевого значення (розміри охоронної зони не можуть бути менші за два горизонтальні або два вертикальні розміри пам’ятки);

– об’єкти підвищеної небезпеки, ідентифіковані відповідно до Закону України “Про об’єкти підвищеної небезпеки”;

– житлові будинки понад чотири поверхи;

– об’єкти, які підлягають оцінці впливу на довкілля відповідно до Закону України “Про оцінку впливу на довкілля” (крім об’єктів, які виробляють електричну енергію з енергії вітру, за умови позитивного висновку уповноваженого органу з оцінки впливу на довкілля).

До значних наслідків (СС3) належать такі об’єкти:

– пам’ятки культурної спадщини, визначені відповідно до Закону України “Про охорону культурної спадщини”;

– об’єкти підвищеної небезпеки, ідентифіковані відповідно до Закону України “Про об’єкти підвищеної небезпеки”;

– житлові, громадські або багатофункціональні будівлі заввишки понад 100 метрів та/або з рівнем можливої небезпеки для здоров’я і життя людей понад 400 осіб, які постійно перебувають на об’єкті.

Законодавець передбачив також спрощену процедуру отримання дозвільних документів для забудови присадибних, дачних і садових земельних ділянок, яка може здійснюватися на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки (далі – будівельний паспорт), який визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки. Такі будівлі й споруди можна зводити без розроблення проєкту будівництва, а якщо замовник таки хоче здійснити проєктування,то його здійснюють без отримання містобудівних умов та обмежень.

Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 05.07.2011 р. № 103 затверджено Порядок видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, яким передбачено, що будівельний паспорт надає уповноважений орган містобудування та архітектури на безоплатній основі протягом десяти робочих днів із дня надходження пакета документів, до якого входять:

– заява на видачу будівельного паспорта зі згодою замовника на обробку персональних даних за формою, наведеною в додатку 1 до цього Порядку;

– засвідчена в установленому порядку копія документа, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію;

– ескізні наміри забудови (місце розташування будівель і споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо);

– проєкт будівництва (за наявності);

– засвідчена в установленому порядку згода співвласників земельної ділянки (житлового будинку)на забудову.

У разі зміни намірів забудови земельної ділянки (розміщення нових або реконструкція існуючих об’єктів), реалізація яких не перевищує гранично допустимих параметрів, до будівельного паспорта можуть вноситись зміни.

Якщо ж ваш об’єкт будівництва не підпадає під зазначені вище параметри об’єктів, які можна будувати на підставі будівельного паспорта за спрощеною процедурою, тоді ви повинні пройти весь шлях збору вихідних даних, як-от:

  1. Отримати містобудівні умови та обмеження – документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проєктування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об’єктів будівництва, установлені законодавством та містобудівною документацією. Містобудівні умови та обмеження надають відповідні уповноважені органи містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника з додаванням відповідних документів, вичерпний перелік яких передбачено статтею 29 Закону № 3038, протягом 10 робочих днів із дня реєстрації заяви;
  2. Отримати технічні умови – комплекс умов та вимог до інженерного забезпечення об’єкта будівництва, які мають відповідати його розрахунковим параметрам щодо водопостачання (з урахуванням потреб забезпечення пожежогасіння), тепло-, електро- і газопостачання, водовідведення, зовнішнього освітлення, відведення зливових вод і телекомунікації. Технічні умови видають місцеві служби, підприємства, установи й організації, які відповідають за надання відповідних послуг.

Примітка: Містобудівні умови та обмеження і технічні умови є чинними до завершення будівництва об’єкта. Зміни до технічних умов можна вносити тільки за згодою замовника незалежно від зміни замовника або підприємства, установи та організації, які надали такі технічні умови.

  • На підставі отриманих вихідних даних і власних вимог розробити завдання на проєктування та надати всі ці документи обраній проєктній організації для розроблення проєктної документації на будівництво з дотриманням вимог містобудівної документації, законодавства України, будівельних норм і правил. Розроблену проєктну документацію затверджує замовник, а затвердження проєктної документації на будівництво об’єктів, що споруджуються із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств, установ та організацій, а також кредитів, наданих під державні гарантії, здійснюється в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Частиною 4 статті 31 Закону № 3038 передбачено вичерпний перелік випадків, коли проєктна документація підлягає обов’язковій експертизі, а саме обов’язковій експертизі підлягають проєкти будівництва об’єктів, які:

а) за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, – щодо додержання нормативів з питань санітарного та епідеміологічного благополуччя населення, екології, охорони праці, енергозбереження, пожежної, техногенної, ядерної та радіаційної безпеки, міцності, надійності, довговічності будинків і споруд, їх експлуатаційної безпеки та інженерного забезпечення, у тому числі щодо додержання нормативів з питань створення безперешкодного життєвого середовища для осіб з обмеженими фізичними можливостями та інших маломобільних груп населення;

б) споруджуються на територіях із складними інженерно-геологічними та техногенними умовами, – у частині міцності, надійності та довговічності будинків і споруд;

в) споруджуються із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств, установ та організацій, а також кредитів, наданих під державні гарантії, якщо їх кошторисна вартість перевищує 300 тисяч гривень, – щодо кошторисної частини проєктної документації;

г) підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України “Про оцінку впливу на довкілля” в частині врахування результатів оцінки впливу на довкілля.

Установлення випадків і порядку проведення експертизи проєктів будівництва іншими законами не допускається, а за рішенням замовника можна проводити також добровільну експертизу проєктів будівництва будь-яких інших об’єктів або окремих розділів проєктної документації.

Лише після того, як відповідно до класу наслідків і специфіки об’єкта будівництва ви зібрали відповідні зазначені вище документи, з’являється право на виконання підготовчих робіт (якщо їх не було виконано раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об’єктах, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із незначними наслідками (СС1), об’єктах, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) – після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт, а от право на виконання підготовчих робіт (якщо їх не було виконано раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об’єктах будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми(СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України “Про оцінку впливу на довкілля”, підключення об’єкта будівництва до інженерних мереж і споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (якщо будівельні роботи виконують без залучення субпідрядників) лише після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Інформацію про документ, що дає право на виконання будівельних робіт, а також відомості про клас наслідків (відповідальності) об’єкта, ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта), замовника та підрядників розміщують на відповідному стенді, який установлюють на будівельному майданчику в доступному для огляду місці (крім індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них). Виконання будівельних робіт без відповідного зазначеного документа вважається самочинним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

Форми повідомлення про початок виконання будівельних робіт і дозволу на виконання будівельних робіт, порядок їх подання, отримання, внесення змін та анулювання визначено Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 р. № 466.


Ще Новини: