Как составить договор аренды квартиры

Опубликовано

Складання договору оренди квартири Перша Юридична

Аренда недвижимости – это неотъемлемая часть жизни практически каждого украинца, поскольку почти каждый из нас хотя бы раз в жизни снимал жилье или сдавал его в аренду. В этой обзорной статье мы кратко рассмотрим особенности составления договора аренды квартиры.

Прежде всего, стоит отметить, что договор аренды квартиры составляется в простой письменной форме без требований к его нотариальному заверению. Исключение составляет лишь договор аренды жилья с выкупом, который подлежит нотариальному заверению.

Сторонами договора аренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Чаще всего это аренда жилья между физическими лицами. Рассмотрим более подробно именно этот случай.

Чтобы составить договор аренды и максимально защитить себя от рисков в будущем, лучше всего сразу обратиться к юристу или адвокату.

На практике не все пользуются услугами профессионального юриста для сдачи квартиры в аренду или ее аренды. Если для поиска жилья или его сдачи в аренду вы привлекаете риелтора, у него есть стандартный шаблон договора, который упрощает процесс.

Однако часто люди сами размещают объявления на публичных интернет-платформах для сдачи жилья в аренду или его поиска и составляют договор аренды, используя шаблон из интернета или других источников.

Чтобы минимизировать риски при составлении договора аренды жилья, важно учесть ряд условий, которые должны быть прописаны в договоре.

Так, для того чтобы договор аренды считался заключенным, в нем обязательно должны быть определены существенные условия: предмет, цена и срок действия договора.

Согласно общему правилу для заключения любого договора сторонам необходимо определить его существенные условия, в частности, предмет договора, а также другие необходимые условия для данного вида договора.

Исходя из действующего законодательства Украины, мы выделили следующие существенные условия договора аренды жилья:

  1. Предмет договора – это информация об объекте, то есть характеристики квартиры, которую вы планируете сдавать или арендовать – ее точный адрес, площадь, а также технический план квартиры.
    Для этого настоятельно рекомендуется получить у владельца квартиры (или его уполномоченного представителя) копии правоустанавливающих документов на квартиру, подтверждающих право собственности на данную квартиру или право пользования и распоряжения ею!
    Также стоит получить копию технического паспорта на квартиру, в котором указан план данной квартиры.
    Практически владельцы квартир (или их уполномоченные представители) довольно часто отказывают потенциальным арендаторам в предоставлении копий таких документов, и оригиналы документов о праве собственности могут быть предоставлены только для просмотра, как исключение. Поэтому для потенциальных арендаторов жилья настоятельно рекомендуется воспользоваться услугами Министерства юстиции Украины, где можно в любой момент заказать актуальную информацию из Государственного реестра вещных прав (ГРВП) на недвижимое имущество о праве собственности на интересующую вас квартиру. Для этого достаточно знать точный адрес квартиры (поиск по адресу) или ИНН/ФИО владельца квартиры. Стоимость такой информации примерно составляет 30 гривен. Однако с помощью ГРВП вы не сможете увидеть актуальную информацию, если эта квартира была приобретена в собственность до 2013 года и после этого не была зарегистрирована в ГРВП. Поэтому, если информации о квартире, которая вас интересует, нет в ГРВП, настоятельно рекомендуется потенциальным арендаторам все-таки получить у владельца (или его уполномоченного представителя) хотя бы копию документа, подтверждающего право собственности на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство и так далее).
  2. Срок аренды — указать дату начала и окончания срока аренды или срока действия договора аренды. По общему правилу, на практике документом, подтверждающим факт передачи квартиры в аренду и ее приемку арендатором, является акт приема-передачи, который подписывается сторонами в момент передачи ключей от квартиры, и именно с этого момента начинается срок аренды.
    Обращаем ваше внимание, что при подписании акта приема-передачи квартиры следует указать (перечислить) все имущество, которое находится в квартире на момент ее передачи, его количество, а также качественные характеристики (модель, марка, если речь идет о бытовой или другой технике/оборудовании), а также состояние такого имущества. Если имущество имеет явные недостатки (например, царапины или другие дефекты), следует обязательно указать об этом в акте, что в будущем обезопасит вас как арендатора от возможных претензий со стороны арендодателя.
  3. Арендная плата – сумма арендной платы (из чего она состоит), срок и способ ее оплаты (банковским переводом, наличными и так далее), условия ее пересмотра.
    Здесь стоит обратить внимание на то, что на практике довольно часто арендная плата уплачивается именно наличными, а не банковским переводом. В случае оплаты арендной платы наличными, мы рекомендуем подписывать любой письменный документ между арендатором и арендодателем, подтверждающий сумму арендной платы, которая уплачивается, а также период, за который уплачивается такой платеж. Это может быть двусторонний акт приема-передачи средств или отдельное приложение к договору аренды квартиры, в котором будет содержаться своеобразный график платежей, где будет указана сумма, период оплаты и подписи сторон.
    !!! Обращаем ваше внимание, что сторонами в документе, подтверждающем факт получения арендной платы, могут быть только стороны договора аренды или их уполномоченные представители, на подтверждение чего должна быть предъявлена соответствующая доверенность (нотариально заверенная), в которой будет определено полномочие на получение/передачу средств, в зависимости от того, кто действует на основании доверенности (арендодатель или арендатор).
  4. Гарантийные платежи (залог) – здесь обычно стороны определяют размер залога (как правило, в размере арендной платы за 1 месяц, с целью покрытия возможных убытков или других имущественных требований арендодателя к арендатору в будущем).
    !!! В случае уплаты гарантийного платежа (залоговой суммы) рекомендуется подписать двусторонний документ (см. комментарий к п. 3).
  5. Правила пользования квартирой – здесь следует определить, имеют ли право проживать с арендатором другие жильцы, если такое право определено условием договора, то следует идентифицировать таких жильцов и вписать их данные в договор (их ФИО, паспортные данные, ИНН, место регистрации и так далее). Также рекомендуем получить копии документов, удостоверяющих личность таких жильцов.
  6. Права и обязанности сторон – Определяется перечень прав и обязанностей арендодателя и арендатора;
  7. Условия расторжения (досрочного прекращения) договора аренды и порядок возврата уплаченных сум в виде гарантийного платежа (залога) – Определяются случаи, при которых любая из сторон договора имеет право на досрочное прекращение (расторжение) договора. Обычно такими случаями являются нарушения любой из сторон своих обязанностей, определенных договором аренды, или предварительное уведомление другой стороны о таком досрочном прекращении — при отсутствии нарушений условий договора. При этом, в случае уплаты арендатором гарантийного платежа (залоговой суммы), стоит предусмотреть, в каких случаях уплаченные средства подлежат возврату.
  8. Ответственность сторон – это важный инструмент, который обезопасит каждую из сторон от возможных «злоупотреблений» или нарушений своих обязанностей другой стороной. В случае задержки оплаты арендной платы и/или коммунальных платежей это может быть неустойка, начисляемая за каждый день нарушения срока оплаты, и компенсация причиненных убытков, в случае повреждения имущества арендодателя.
  9. Реквизиты и подписи сторон. Важно указать все реквизиты арендатора и арендодавца, включая ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, ИНН, номер телефона, адрес электронной почты (при наличии). !!! Настоятельно рекомендуем при подписании договора аренды квартиры сторонам, подписывающим договор, обменяться копиями паспортов сторон и их ИНН.

Чтобы быть уверенными в защите своих прав и своей недвижимости, рекомендуем обратиться в нашу юридическую компанию «Перша Юридична», наши юристы имеют большой опыт договорной работы и учтут все ваши пожелания и максимально защитят ваши права. Поможем составить договор любой сложности!


Еще Новости: