Як скласти договір оренди квартири

Оприлюднено

Складання договору оренди квартири Перша Юридична

Оренда нерухомості – невід’ємна частина життя чи не кожного українця, адже майже кожен з нас хоча б один раз у житті винаймав житло чи здавав його в оренду. Отже в цій оглядовій статті ми коротко зупинимося на особливостях складення договору оренди квартири.

Отже, перш за все варто відзначити, що договір оренди квартири складається в простій письмовій формі без вимог до його нотаріального посвідчення. Виняток становить лише договір оренди житла з викупом, адже такий договір підлягає нотаріальному посвідченню.

Сторонами договору оренди можуть виступати як фізичні особи, так і юридичні особи. Звісно, найбільш поширеними випадками є здача в найм (оренду) житла між фізичними особами. Отже, більш детально зупинимося саме на такому випадку.

Для того, щоб скласти договір оренди і максимально убезпечити себе від ризиків в майбутньому, краще за все одразу звернутися до юриста чи адвоката.

Хоча на практиці, ми розуміємо, що далеко не всі користуються послугами фахового юриста аби здати в найм квартиру або винайняти житло. До того ж, якщо для процесу пошуку житла чи його здачі в оренду ви залучаєте рієлтора, то він має своєму розпорядженні такий шаблон договору, що значно спрощує вам життя.

Однак нерідко люди самостійно розміщують оголошення на публічних інтернет-платформах з метою здачі житла в оренду або пошуку житла для проживання і самостійно складають договір оренди, взявши за основу шаблон договору із інтернету чи інших доступних джерел.

Отже, для того, щоб уникнути або, принаймні, мінімізувати ризики в майбутньому, під час складання договору оренди житла, варто виділити ряд умов, які за будь-яких обставин мають бути прописані у вашому договорі.

Таким чином, для того, щоб договір оренди вважався укладеним, в ньому обов’язково мають бути визначені істотні умови такі умови як: предмет, ціна та строк дії договору.

За загальним правилом для укладення будь-якого договору сторонам необхідно визначити його істотні умови, зокрема, предмет договору, а також інші істотні або необхідні для договору даного виду умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, з огляду на чинне законодавство України та аналогію норм закону, якими врегульоване питання оренди житла, ми виокремили наступні істотні умови договору оренди житла, які рекомендуємо визначати в договорах оренди квартири, а саме:

  1. Предмет договору – це, власне, інформація про об’єкт, тобто характеристики квартири, яку ви маєте намір винаймати чи здавати в оренду – її точна адреса, площа, а також технічний план квартири.
    Для цього наполегливо рекомендуємо отримати у власника квартири (чи його уповноваженого представника) копії правовстановлюючих документів на квартиру, що підтверджують право власності на цю квартиру або право користування і розпорядження нею!
    Також варто отримати копію технічного паспорту на квартиру, де зазначено план-схему даної квартири.
    При цьому, на практиці власники квартири (чи їх уповноважені представники) досить часто відмовляють потенційним орендарям у наданні копій таких документів, а оригінали документів про право власності можуть надати лише для огляду, як виняток. Тому, для потенційних орендарів житла ми наполегливо рекомендуємо скористатися сервісом Міністерства юстиції України, де можна в будь-який момент онлайн замовити актуальну інформацію з Державного реєстру речових право (ДРРП) на нерухоме майно про право власності на квартиру, що вас зацікавила. Для цього достатньо знати точну адресу квартири (пошук за адресою) або РНОКПП/ПІП власника квартири. Вартість такої інформації орієнтовно становить 30 гривень. Щоправда, за допомогою ДРРП ви не зможете побачити актуальну інформацію, якщо ця квартира була набута у власність (придбана) до 2013 року і після цього не була зареєстрована у ДРРП. Тому, якщо інформації про квартиру, яка вас зацікавила в ДРРП немає, ми наполегливо рекомендуємо потенційним орендарям таки отримати у власника (чи їх уповноваженого представника) хоча б копію документа, що засвідчує право власності на квартиру (договору купівлі-продажу, свідоцтва про право власності, свідоцтва про право на спадщину, тощо).
  2. Термін оренди – вказати дату початку та закінчення терміну оренди або термін дії договору оренди. За загальним правилом, на практиці документом, який засвідчує факт передачі квартири в оренду та її прийняття орендарем, є акт приймання-передачі, що підписується сторонами в момент передачі ключів на квартиру, і саме з цього моменту відліковується термін оренди.
    !!! Звертаємо увагу, що під час підписання акт приймання-передачі квартири, варто зазначити (перерахувати) все майно, яке знаходиться в квартирі на момент його здачі, його кількість, а також його якісні характеристики (модель, марка, якщо мова йде про побутову чи іншу техніку/обладнання), а також стан такого майна. Якщо майно має певні явні недоліки (наприклад, подряпини, чи інші дефекти) варто обов’язково зазначити про це в акті, що в майбутньому убезпечить вас як орендаря від можливих претензій зі сторони орендодавця.
  3. Орендна плата – сума орендної плати (з чого саме вона складається), строк та спосіб її оплати (банківським переказом, готівкою, тощо), умови її перегляду.
    Тут варто звернути увагу на той факт, що на практиці досить часто орендна плата сплачується саме готівкою, а не банківським переказом. У випадку сплати орендної плати готівкою ми рекомендуємо підписувати будь-який письмовий документ між орендарем і орендодавцем, що підтверджує суму орендної плати, яка сплачується, а також період, за який сплачується такий платіж. Це може бути двосторонній акт приймання-передачі коштів, або окремий додаток до договору оренди квартири, в якому буде міститися своєрідний графік платежів, де буде вказана сума, період сплати і підписи сторін.
    !!! Звертаємо вашу увагу, що сторонами, в документі, що підтверджує факт прийняття орендної плати можуть бути лише сторони договору оренди або їх уповноважені представники, на підтвердження чого має бути пред’явлена відповідна довіреність (нотаріально посвідчена), в якій буде визначено повноваження на прийняття/передачу коштів, залежно від того, хто діє на підставі довіреності (орендодавець чи орендар).
  4. Гарантійні платежі (застава) – тут зазвичай сторони визначають розмір застави (як правило в розмірі орендного платежу за 1 місяць, з метою покриття можливих збитків чи інших майнових вимог орендодавця до орендаря у майбутньому).
    !!! У випадку сплати гарантійного платежу (заставної суми) варто підписати двосторонній документ (див. коментар до п. 3).
  5. Правила користування квартирою – тут варто визначити, чи мають право проживати з орендарем інші мешканці, якщо таке право визначене умова договору, то варто ідентифікувати таких мешканців і вписати їх дані у договір (їх ПІП, паспортні дані, РНОКПП, місце реєстрації, тощо). Також рекомендуємо отримати копії документів, що посвідчують особу таких мешканців.
  6. Права і обов’язки сторін – Визначається перелік прав та обов’язків орендодавця та орендаря;
  7. Умови розірвання (дострокового припинення) договору оренди та порядок повернення сплачених сум у вигляді гарантійного платежу (застави) – Визначаються випадки, за яких будь-яка із сторін договору має право на дострокове припинення (розірвання) договору. Зазвичай такими випадками є порушення будь-якою із сторін своїх обов’язків, визначених договором оренди, або завчасне повідомлення іншої сторони про таке дострокове припинення – за відсутності порушень умов договору. При цьому, у разі сплати орендарем гарантійного платежу (заставної суми) варто передбачити, в яких випадках сплачені кошти підлягають поверненню.
  8. Відповідальність сторін – це важливий інструмент, який убезпечить кожну із сторін від можливих «зловживань» чи порушень своїх обов’язків іншою стороною. У випадку затримки сплати орендної плати та/або комунальних платежів це може бути пеня, яка нараховується за кожний день порушення строку сплати і компенсація завданих збитків, у випадку завдання шкоди майну орендодавця.
  9. Реквізити та підписи сторін. Важливо зазначити всі реквізити орендаря та орендодавця, що включають в себе ПІП, паспортні дані, адреса реєстрації, РНОКПП, номер телефону, адресу електронної пошти (за наявності). !!! Наполегливо радимо під час підписання договору оренди квартири сторонам, які підписують договір, обмінятися копіями паспортів сторін та їх РНОКПП.

Щоб бути впевненими у захисті своїх прав та своєї нерухомості, рекомендуємо звернутися до нашої юридичної компанії “Перша Юридична”, наші юристи мають великий досвід договірної роботи і врахують усі ваші побажання та максимально захистять ваші права. Допоможемо скласти договір будь-якої складності!


Ще Новини: