“17” лютого 2021 року у Верховній Раді України було зареєстровано проект закону України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” під № 5091 (надалі – “Законопроект”). Прийняття подібного закону вже давно вимагається громадянським суспільством, адже кількість ошуканих інвесторів у будівництво з кожним роком стає все більшою, а недобросовісні забудовники знаходять нові шляхи, щоб уникати відповідальності за як несвоєчасне виконання договірних зобов’язань (здебільшого прийняття в експлуатацію з порушенням строків), так і за подвійні продажі майнових прав на майбутні об’єкти нерухомості.
Серед основних нововведень, які пропонуються авторами Законопроекту є:
- запровадження обов’язкового розкриття інформації замовником (девелопером) про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), в тому числі:
- ідентифікатор об’єкта будівництва;
- відомості про замовника та генерального підрядника;
- відомості про майбутні об’єкти нерухомості, які продано, та які продаються;
- умови придбання та вартість майбутніх об’єктів нерухомості або способи її визначення;
- проект договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості.
- запровадження поняття “гарантійної частки”: сукупності майбутніх об’єктів нерухомості в одному подільному об’єкті незавершеного будівництва речові права на які обтяжуються з метою гарантування добудови відповідного об’єкта незавершеного будівництва іншими особами (тобто заборона відчуження спеціальних майнових прав до прийняття об’єкту незавершеного будівництва в експлуатацію);
- створення механізму державної реєстрації права власності (спеціального речового права) на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомого майна;
- відчуження майбутніх об’єктів нерухомого майна стане можливим виключно за наявності всіх необхідних дозвільних документів на здійснення будівництва, передбачених чинним законодавством;
- визначення договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості як виключного інструменту, за допомогою якого відбувається залучення коштів від фізичних та юридичних осіб для спорудження об’єкта нерухомого майна з подальшим набуттям такими особами права власності на відповідні об’єкти нерухомого майна, визначення його істотних умов та форми укладення;
- забезпечення інвестора правом вільного продажу (без погодження із продавцем) спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості третім особам на власний розсуд;
- врегулювання процедури взаємодії продавця за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) та власника об’єкта нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.
Таким чином, очікування від Законопроекту є виключно позитивними, адже наразі з’явилася реальна перспектива створення механізму для прозорого та більш безпечного залучення коштів фізичних та юридичних осіб в будівництво (у тому числі щоб запобігти продажу приміщень в об’єкті будівництва, щодо якого відсутнє право на виконання будівельних робіт; запобігти подвійному продажу приміщень в об’єкті будівництва). Ми будемо слідкувати за Законопроектом і його рухом Верховною Радою України та обов’язково повідомлятимемо про цікаві зміни щодо нього.
