В последние годы тема инвестирования денежных средств (собственных или заимствованных) в приобретение жилой недвижимости, расположенной на территории Украины, приобретает большую популярность. Застройщики представляют потенциальному покупателю такой недвижимости (инвестору) невероятной красоты проекты застройки земельного участка под строительство жилого комплекса с собственной инфраструктурой, в том числе, детским садом, школой, учреждением предоставления медицинских услуг и тому подобное.

Яркая картинка и обещания застройщика стимулируют инвесторов заключить соответствующий договор (или комплекс договоров) с целью приобретения имущественных (или вещественных) прав на объект жилой недвижимости. Однако, к сожалению, в дальнейшем, такие покупатели переходят из статуса «инвестора жилой недвижимости» в статус «заброшенного инвестора жилой недвижимости».

Вышеприведенная ситуация заставляет последних бороться с недобросовестными застройщиками, используя наиболее действенный способ защиты своих прав путем обращения в суд с соответствующим иском.

Наиболее распространенной проблемой инвестора после внесения последним вклада в счет уплаты стоимости приобретения объекта жилой недвижимости является нарушение застройщиком сроков ввода жилого дома в эксплуатацию, и, соответственно, приобретения права собственности на объект недвижимости,что является следствием — просрочка момента передачи покупателю объекта жилой недвижимости согласно условиям соответствующего договора.

На практике, это выглядит следующим образом. Застройщик (или владелец земельного участка, лицо которого становится известным только при заключении соответствующего договора), с целью привлечения достаточной суммы денежных инвестиций для реализации проекта застройки, или продолжение строительства жилого дома, анонсирует дату завершения реализации такого проекта, нередко с распределением этапов строительства на определенные очереди строительства. Именно на эти дед-лайны и обращает внимание потенциальный покупатель до момента его обращения в офис продаж застройщика. Однако, на самом деле, анонсированные застройщиком сроки  легко переносятся последним во временном промежутке по причине, как: неблагоприятные погодные условия, задержки в поставке строительных материалов, недостаточная сумма денежных средств в фонде инвестирования строительства и тому подобное. Наконец, покупателю имущественных прав на объект недвижимости справедливым образом надоедает слышать бесконечные обещания менеджера из офиса продаж квартир «от застройщика» о дате завершения реализации вышеуказанного проекта, заставляет такого покупателя обратиться в суд с соответствующим иском с целью защиты своих нарушенных прав и интересов .

Напомним, что в соответствии с ч. 2 ст. 331 Гражданского Кодекса Украины право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) появляется с момента завершения строительства (создания имущества).

При этом, если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Часть 1 ст. 5 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» устанавливает, что в Государственном реестре прав регистрируются имущественные права и их обременения на земельные участки, а также на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения, а именно: жилые дома, здания, сооружения, а также их отдельные части, квартиры, жилые и нежилые помещения.

Учитывая вышеуказанные нормы действующего законодательства Украины, до приобретения покупателем права собственности на объект инвестирования (например, жилую квартиру) последний находится в зависимости от застройщика по факту завершения выполнения строительных работ по строительству жилого дома, в котором находится такой объект, юридического факта введения вышеуказанного дома в эксплуатацию с соблюдением требований действующего законодательства Украины, а также юридического факта приобретения застройщиком права собственности на жилой дом. Только после наступления последнего юридического события — регистрация застройщиком (собственником земельного участка, на котором расположен жилой дом) имущественных прав на вышеуказанный жилой дом, последний передает покупателю имущественные права на объект жилой недвижимости, на приобретение которого последним инвестированы денежные средства (собственные или заимствованные ).

Стоит отметить большое количество вариантов привлечения потенциальным покупателем жилой недвижимости инвестиций (денежных средств), что  непосредственно влияет на выбранный в дальнейшем способ защиты нарушенных прав инвестора. Итак, схемами привлечения инвестиций могут быть одна из следующих:

1. Заключение предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества;

2. Заключение договора купли-продажи имущественных прав на объект недвижимого имущества;

3. Заключение инвестиционного договора;

4. Участие в кооперативе (например, жилом);

5. Инвестирование через фонды финансирования строительства, или фонды операций с недвижимостью, или институты совместного инвестирования, или путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства;

6. Заключение договора долевого участия;

7. Заключение договора купли-продажи дериватива;

8. Другие схемы привлечения инвестиций в соответствии с действующим законодательством Украины.

Так, например, в случае приобретения инвестором имущественных прав на объект недвижимого имущества, например, на основании договора купли-продажи имущественных прав на жилую недвижимость (квартиру), и затягивание застройщиком (лицом собственника земельного участка, на котором находится жилой дом) момента оформления права собственности на жилой дом, в котором находится спорный объект, несмотря на факт получения надлежащего документа, подтверждающего факт принятия этого дома в эксплуатацию, надлежащим способом защиты нарушенных прав такого инвестора является признание имущественных прав на объект инвестирования (квартиру) .

Об избрании покупателем именно вышеуказанного способа защиты имущественных прав сделал соответствующий вывод Верховный Суд Украины в своем постановлении от 18 ноября 2015 по делу № 6-1858цс15: «Поскольку согласно ст. 328 Гражданского кодекса Украины приобретения права собственности — это определенный юридический состав, с которым закон связывает возникновение у лица субъективного права собственности на определенные объекты, то суд, применяя эту норму, должен установить, из каких именно предусмотренных законом оснований, в предусмотренный законом способ истец приобрел право собственности на спорный объект и подлежит ли это право защите в порядке, предусмотренном ст. 392 Гражданского кодекса Украины. То есть, суд отметил, что во время судебной защиты нарушенных прав инвестору необходимо доказать, приобрел ли он права и обязанности собственника объекта недвижимости, однако такое право не признается или оспаривается застройщиком. В противном случае, когда объект жилой недвижимости (многоквартирный жилой дом) введен в эксплуатацию, инвестором уплаченная полная стоимость приобретения имущественных прав на спорный объект, однако застройщик, по неизвестным причинам не оформляет право собственности на такой дом, защита нарушенных прав возможна не через признание права собственности на недвижимость, а через признание права на имущественные права на объект инвестирования.»

По состоянию на сегодняшний день, суды продолжают придерживаться вышеуказанной позиции при решении подобных споров (дело № 761/5598/15-ц; дело № 755/11287/20; дело № 638/15612/20; дело №14-606цс18, дело № 14-39 цс19).

В частности, по делу № 761/5598/15-ц суд отметил, что, порой, бывают случаи невозможности покупателя зарегистрировать имущественные права на вновь созданный объект из-за неподачи застройщиком необходимых документов в органы Регистрационной службы: документ, подтверждающий возникновение, переход и прекращение прав на земельный участок; документ, в соответствии с требованиями законодательства свидетельствует принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта; документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимого имущества адреса; утвержден лицом застройщика перечень физических и юридических лиц, средства которых привлекались на инвестирование (финансирование) объекта строительства. Суд также отмечает, что поскольку несовершение ответчиком действий во исполнение условий заключенного с истцом договора, делает невозможной реализацию истцом своих имущественных прав на объект инвестирования в установленном законом порядке, поэтому такие права подлежат защите, в том числе, и путем их признания в судебном порядке .

Вышесказанное позволяет сделать вывод, что такой способ защиты как признание имущественных прав на объект инвестирования в судебном порядке является основанием для подтверждения судом факта возникновения у покупателя имущественных прав на объект инвестирования на основании, в частности, договора купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости, предоставляющий, в дальнейшем, право такого покупателя обязать недобросовестного продавца зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества с последующей передачей покупателю объекта купли-продажи.

Другим способом защиты нарушенных прав покупателя в случае затягивания продавцом имущественных прав на объект недвижимости момента оформления собственных прав на объект строительства, может быть расторжение соответствующего договора, возврата уплаченных таким покупателем денежных средств в счет приобретения имущественных прав на спорный объект , а также взыскание пени за задержку сроков передачи продавцом спорного объекта покупателю. При этом, стоит оговориться, что применение последствий расторжения вышеуказанного договора зависит от условий спорного договора. В связи с чем обращаем Ваше внимание на обязательность осуществления пристального анализа условий любого договора перед его заключением с контрагентом.

Согласно ч. 1 ст. 651 Гражданского Кодекса Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, установленных договором или законом.

Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в последствии причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.

При этом, как отмечает Верховный Суд в своем постановлении от 4 февраля 2021 по делу № 607/1579/19: «При решении вопроса об оценке существенности нарушения стороной договора, суды должны установить не только наличие существенного нарушения договора, но и наличие вреда , причиненного этим нарушением другой стороной, которая может быть выражена в виде реального ущерба и (или) упущенной выгоды, ее размер, который не позволяет потерпевшей стороне получить ожидаемое при заключении договора, а также установить, действительно ли есть существенной разница между тем, на что вправе рассчитывать сторона, заключая договор, и тем, что в действительности она смогла получить.»

Зато в этом же постановлении, предметом спора которого было расторжение договора и взыскание уплаченных по этому договору платежей, а также пени за просрочку исполнения обязательства, Верховный Суд признал, что в случае просрочки исполнения застройщиком обязательств по окончании строительства и передачи истцу в собственность спорной квартиры в четко определенный срок, последний вправе расторгнуть такой договор из-за существенного нарушения его условий застройщиком.

Следовательно, по общему правилу, в случае, в частности, просрочки исполнения контрагентом покупателя имущественных (вещественных) прав на объект жилой недвижимости и  взятых на себя обязательств по завершению строительства объекта недвижимого имущества или передачи имущественных прав на объект недвижимого права, или передачи прав на недвижимое имущество и т.д., в зависимости от предмета договора, потерпевшая сторона договора (инвестор) вправе расторгнуть спорный договор, по применению соответствующих последствий расторжения такого договора.

Возвращаясь к теме возможного взыскания потерпевшей стороной суммы пени за просрочку исполнения застройщиком обязательств по выполнению условий соответствующего договора, Верховный Суд признал, что в отдельно определенных случаях отношения между застройщиком и инвестором подпадают под действие Закона Украины «О защите прав потребителей». Однако, обязательным требованием для применения возможностей, предоставляемых потерпевшей стороне как потребителю, должен быть характер выполнения работ или оказания услуг как предмет спорного договора.

Так, например, в деле № 686/19326/15-ц о признании неправомерными действий ответчика по одностороннему изменению условий инвестиционного договора, обязательства внести изменения в инвестиционный договор, предоставление справки об уплате полной стоимости объекта инвестирования квартиры, акта приема-передачи квартиры, выписки из реестра владельцев квартир, взыскании расходов на приобретение газового котла и пени за просрочку исполнения обязательства, Верховный суд согласился с выводом апелляционного суда об отказе в удовлетворении требований о взыскании пени с учетом положений Закона Украины «о защите прав потребителей» , норм Гражданского кодекса Украины и условий инвестиционного договора, в котором не указывалось, что истец является потребителем, а ответчик является исполнителем, оказывающим услуги, в понимании требований Закона Украины «О защите прав потребителей».

Следовательно, крайне важно осуществить системный анализ условий договора с целью формулировки заключения, считаются ли стороны спорного договора исполнителем и потребителем в понимании Закона Украины «О защите прав потребителей». В случае подтверждения этого вывода, инвестор имеет право отказаться от спорного договора, возместить причиненный ущерб, применить к лицу, с которым заключен такой договор, пеню в качестве штрафных санкций, а также требовать возмещения морального вреда за просрочку выполнения работ по строительству объекта недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 10 Закона Украины «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от договора о выполнении работ (оказании услуг) и требовать возмещения убытков, если исполнитель своевременно не приступил к выполнению обязательств по договору или выполняет работу настолько медленно, что закончить ее в определенный срок становится невозможным.

Верховный Суд, при рассмотрении дела № 522/1029/18 также отметил, что «признание же права собственности на объект незавершенного строительства, не принятого в эксплуатацию, в судебном порядке нормами Гражданского кодекса Украины или другими нормативными актами не предусмотрено». В противном случае, надлежащим способом защиты нарушенных прав инвестора должно быть обращение последнего в суд с исковым требованием о возмещении причиненных убытков.

Кроме того, согласно ч. 5 ст. 10 Закона Украины «О защите прав потребителей» в случае, если исполнитель не может выполнить (просрочивает выполнение) работу (предоставление услуги) согласно договору, за каждый день (каждый час, если продолжительность выполнения определена в часах) просрочки потребителю выплачивается пеня в размере трех процентов стоимости работы (услуги), если иное не предусмотрено законодательством.

20 мая 2021 Верховный Суд, при решении дела № 607/1569/19 сделал следующий вывод:

«Установив, что ЛИЦО_1 выполнило условия договора, полностью внес оговоренную в договоре сумму, а ЛИЦО_2 допустило существенное нарушение условий договора и не обеспечило получение истцом завершенной строительством квартиры, на время рассмотрения дела готовность незавершенного строительства составляет 3%, при том, что плановое завершение строительства и сдача 9-ти этажного жилого дома в эксплуатацию установлено — II квартал 2014 года, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что истец вправе требовать взыскания с ответчика пени в размере, установленном ч. 5 ст.10 Закона Украины «О защите прав потребителей» в пределах годичного срока исковой давности (часть вторая статьи 258 ГК Украины). При этом, при расчете суммы пени судом применено положение части третьей статьи 551 ГК Украины. »

Такими образом, в случае признания покупателем (инвестором) имущественных прав на объект недвижимости потребителем в понимании Закона Украины «О защите прав потребителей», последний, в случае нарушения выполнения застройщиком требований договора о своевременном и / или качественном выполнении строительных работ или оказании услуг, вправе при обращении в суд с исковым требованием о расторжении договора и возврата заранее оплаченной суммы денежных средств в качестве стоимости приобретения вышеуказанных прав, взыскать с виновной стороны пеню в размере в зависимости от стоимости имущественных прав на объект недвижимости.

Кроме того, 7 октября 2020 Верховный Суд в своем постановлении по делу № 755/3509/18 подтвердил право такого потребителя на возмещение морального вреда:

«Из приведенного следует, что моральный вред за нарушение гражданско-правового договора как способ защиты субъективного гражданского права может быть компенсирован и в том случае, если это прямо не предусмотрено законом или тем или иным договором, и подлежит взысканию на основании статей 16 и 23 ГК Украины и статей 4 и 22 Закона Украины «О защите прав потребителей» даже в тех случаях, когда условиями договора право на компенсацию морального вреда не предусмотрено. Указанная правовая позиция изложена в постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 1 сентября 2020 по делу № 216/3521/16-ц».

На наш взгляд, вышеприведенная позиция Верховного Суда дает право инвесторам на возмещение морального вреда за причиненные эмоциональные страдания во время ожидания выполнения застройщиком всех взятых на себя условиями соответствующего договора обязательств, независимо от факта упоминания о таком праве инвестора в соответствующем договоре. Ведь практика показывает, что контрагент инвестора является «несокрушимым», когда речь идет об изменении условий и порядка оплаты стоимости имущественных (вещественных) прав на объект недвижимости согласно условиям соответствующего договора. При этом, в основном, такие условия обязывают покупателя (инвестора) оплатить «стоимость прав» на условиях 100% предоплаты. Поэтому, вполне понятно, что покупатель объекта недвижимого имущества (инвестор) находится в состоянии непрерывного стресса до дня передачи последним вышеуказанного объекта.

Возвращаясь к теме надлежащего избрания способа защиты нарушенных имущественных (вещественных) прав на спорный объект, отметим также следующий вариант развития событий.

Нередки случаи, когда жилой дом, в котором находится спорный объект недвижимого имущества, права на который приобретены инвестором является принятым в эксплуатацию, и заказчиком строительных работ (застройщиком) оформлено право собственности на такой жилой дом, однако последним не признается право инвестора реализовывать правомочия собственника спорного объекта недвижимого имущества. В таком случае, надлежащим способом защиты нарушенных прав инвестора является признание права собственности на объект недвижимости в порядке, определенном ст. 392 Гражданского кодекса Украины.

Напомним, что согласно ст. 392 Гражданского Кодекса Украины собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также в случае потери им документа, удостоверяющего его право собственности.

Такой позиции придерживался Верховный Суд Украины по делу № 6-129цс14 «в таком случае решение суда о защите нарушенного права и признания за истцом права на спорное имущество является основанием для регистрации такого права».

Согласно действующей редакции Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» государственная регистрация права собственности и других вещных прав, кроме государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, производится на основании, в том числе, судебного решения, вступившего в законную силу, о получении, изменении или прекращении права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество (п. 9 ч. 1 ст. 27 вышеназванного Закона).

По вопросам практики разрешения споров между государственными органами и застройщиками.

Прежде всего, обратим внимание на предоставленную действующим градостроительным законодательством возможность органа государственного архитектурно-строительного контроля отменять документ, который дает право на начало выполнения строительных работ в нижеперечисленных случаях.

Так, согласно п. 15 Постановления Кабинета Министров Украины «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ» от 13 апреля 2011 № 466 в случае выявления соответствующим органом государственного архитектурно-строительного контроля факта представления указанных в направленном уведомлении недостоверных данных, служащих основанием считать объект самовольным строительством, особенно если он построен или строится на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы, или без надлежаще утвержденного проекта или строительного паспорта, а также в случае отмены градостроительных условий и ограничений, право на начало выполнения подготовительных или строительных работ, приобретенное на основании поданного уведомления, подлежит отмене соответствующим органом государственного архитектурно-строительного контроля.»

При этом, орган государственного архитектурно-строительного контроля отменяет право на начало выполнения подготовительных или строительных работ, приобретенное на основании поданного уведомления путем выдачи соответствующего распорядительного акта. Вышеуказанный орган исключает из реестра запись о регистрации уведомления не позднее следующего рабочего дня со дня уведомления органом государственного архитектурно-строительного контроля о такой отмене

Негативная практика рассмотрения судами споров застройщика с органом государственного архитектурно-строительного контроля об отмене приказа об отмене соответствующего разрешительного документа, который дает право на начало выполнения строительных работ (уведомления о начале выполнения строительных работ или разрешение о начале выполнения строительных работ) подтверждает факт деятельности властного органа в рамках действующего законодательства Украины, и, соответственно, противоправность действий заказчика строительства при выполнении требований градостроительного законодательства Украины.

К примеру приведем позицию Верховного Суда по делу № 826/1419/18, которая изложена в постановлении от 15 июля 2020 года, об отказе в удовлетворении жалобы застройщика об отмене приказа об аннулировании разрешительного документа:

«Итак, отмена регистрации декларации о начале выполнения строительных работ возможна только, если будет установлено наличие в декларации недостоверных данных или разногласий, которые дают основание считать объект самовольным строительством. При этом, под выявлением недостоверных данных в зарегистрированной декларации понимается установление факта, что на дату регистрации декларации информация,которая  отмечалась в ней, не соответствовала действительности, и / или выявления расхождений между данными, указанными в декларации.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, содержащейся, в частности, в постановлениях Верховного Суда от 18 октября 2018 по делу № 695/3442/17, от 15 октября 2019 по делу № 826/16382/15, от 17 октября 2019 в делу № 826/6988/16.»

В основном, представление уполномоченным органом государственной власти судебного иска основывается на установленном и подтвержденном соответствующими доказательствами факте невыполнения застройщиком предписания властного органа об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, государственных стандартов.

Практика показывает, что вышеуказанным нарушением является, в частности, несоответствие состояния выполнения строительных работ техническим показателям, указанным в проектной документации на объект строительства, или нарушения застройщиком строительных норм, стандартов и правил при выполнении строительных работ и тому подобное.

Согласно ч. 7 ст. 376 Гражданского Кодекса Украины в случае существенного отклонения от проекта, что противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенного нарушения строительных норм и правил суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может принять решение, которым обязать лицо, осуществившее (осуществляющее) строительство, провести соответствующую перестройку.

Системный анализ законодательства Украины, регулирующего взаимоотношения застройщика и органов государственной власти и / или местного самоуправления в сфере строительства дает основание сделать вывод, что обязательным основанием обращения властного органа в суд об обязательстве застройщика провести перестройку объекта строительства является факт неисполнения застройщиком условий предписания об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, государственных стандартов, что подтверждается составленным таким властным органом акта о проведении внеплановой проверки и доказательствами совершения застройщиком соответствующего нарушения требований градостроительного законодательства Украины.

Вышеуказанной позиции также придерживается Верховный Суд, указав в своем постановлении от 29 января 2020 по делу №822 / 2149/18 следующее:

«Возможность перестройки и устранения последствий самовольного строительства проверяется на стадии выполнения предписания об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, государственных стандартов. Невыполнение предписания без уважительных причин может свидетельствовать о невозможности перестройки или нежелание лица, которое осуществило самовольное строительство, устранять его последствия. »

В дальнейшем, статья 376 вышеупомянутого Гражданского Кодекса Украины устанавливает, что если проведение такой перестройки невозможно или лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, отказывается от ее проведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу за счет лица, которое осуществило (осуществляет) строительство . Лицо, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, обязано возместить расходы, связанные с приведением земельного участка в прежнее состояние.

Таким образом, действующее законодательство Украины допускает, что в случае невыполнения застройщиком условий предписания органа архитектурно-строительного контроля об устранении нарушений требований градостроительного законодательства последний вправе обратиться в суд с иском о сносе объекта выполнения строительных работ.

В то же время, действующее законодательство Украины предусматривает случаи бесспорного обращения властного органа в суд с иском о сносе самовольного строительства, которым является, собственно, объект строительства, который строится на земельном участке, не отведенном для целей выполнения строительных работ, или в случае отсутствия документа, дающего право на выполнение строительных работ.

Согласно ч. 5 ст. 20 Земельного кодекса Украины виды использования земельного участка в пределах определенной категории земель (кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны) определяются его собственником или пользователем самостоятельно в пределах требований, установленных законом к использованию земель этой категории, с учетом градостроительной документации и документации по землеустройству.

Верховный Суд в своем постановлении от 29 января 2020 по делу №822 / 2149/18 сформировал очень важный вывод: «Если недвижимое имущество построено или строится на земельном участке, не отведенном для этой цели, или (б) без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы или (в) должным образом утвержденного проекта, статья 376 ГК Украины не ставит возможность сноса объекта самовольного строительства в зависимость от возможностей его перестройки.»

Итак, Верховный Суд признал, что обязательному (безальтернативном) сносу объект строительства подлежит только в случаях, если такой объект построен на земельном участке, не отведенном для этой цели и / или без соответствующего документа, дающего право выполнять строительные работы. В других случаях причиной обращения властного органа в суд с иском о сносе самовольного строительства должен быть факт невыполнения условий предписания об устранении нарушений градостроительного законодательства Украины.

Учитывая вышеуказанное, не лишним является обратить внимание потенциальных покупателей жилой недвижимости на  установленый факт массового выполнения застройщиками строительных работ по возведению объектов жилой инфраструктуры на земельном участке, который не принадлежит последнему на предусмотренной законом правовом основании (т.е. отсутствует акт о праве собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка или договор об установлении сервитута, или акт на право постоянного пользования), или такой земельный участок относится к другой категории целевого использования (вида использования в пределах функционального назначения) земельного участка, что является отличным от характера фактической застройки.

По поводу этого, позиция Верховного Суда, изложенной в постановлении от 16 июля 2019 по делу № 520/8970/18, является следующей:

«Таким образом, суд приходит к выводу о несоответствии целевого назначения земельного участка, на котором истцом осуществляется строительство, фактическим намерениям застройки, является основанием считать объект самовольным строительством, в частности, поскольку он строится на земельном участке, не отведенном для этой цели.

Право собственника на застройку на своем земельном участке осуществляется им при условии соблюдения архитектурных, строительных, санитарных, экологических и других норм и правил, а использование земель жилой и общественной застройки осуществляется согласно генеральному плану населенного пункта, другой градостроительной документации, плана земельно-хозяйственного устройства с соблюдением строительных норм, государственных стандартов и норм.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, которая содержится, в частности, в постановлении Верховного Суда от 16 июля 2019 по делу № 520/8970/18.»

Отметим, что материалами дела № 520/8970/18 было установлено,  целью исполнениея застройщиком строительных работ было строительство многоквартирного жилого дома, что подтверждается проектной документацией. При этом, согласно государственного акта о праве собственности на земельный участок целевым назначением земельного участка, которая использовалась под застройку, есть индивидуальное жилищное, гаражное и дачное строительство. Более того, Генеральный план города и проект планировки его пригородной зоны на период до 2020 года устанавливал функциональное назначение такого земельного участка — территориальная усадебная застройка.

Следовательно, крайне важно осуществлять застройку земельного участка в строгом соответствии с видом целевого назначения земельного участка,что используется под застройку. В противном случае, такое самовольство застройщика (заказчика строительных работ) влечет признание объекта строительства, который строится на таком земельном участке, самовольным объектом строительством, подлежащего сносу.

При этом, говоря о практике представления соответствующим органом государственной власти судебного иска о сносе объектов самовольного строительства, если они построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил, анализ Единого Государственного реестра судебных решений позволяет сделать вывод на недостаточное количество таких судебных споров. В любом случае, вышеприведенное не означает отсутствие других рисков, с которыми может столкнуться застройщик на пути к оформлению права собственности на объект такого строительства, или, в дальнейшем: отмена разрешительного документа, предоставляющего право на выполнение строительных работ, расторжение договора аренды земельного участка из-за существенного нарушения застройщиком условий такого договора, невозможность принятия объекта строительства в эксплуатацию, задержка сроков оформления вещного права собственности на объект строительства и тому подобное.

Учитывая вышеизложенное, констатируем о чрезвычайной важности серьезного подхода потенциального покупателя (инвестора) жилой недвижимости, расположенной на территории Украины, в осуществление правового анализа документов до момента приобретения последним имущественных (вещественных) прав на объект недвижимого имущества. Ведь реалии показывают, что риски приобретения имущественных прав на объект недвижимого имущества является чрезвычайно высокими для потенциального покупателя (инвестора).

Ввод объектов жилой недвижимости в эксплуатацию — чрезвычайно важный завершающий этап строительства, от успешного завершения которого зависит, сможете ли Вы, как инвестор, который вкладывает свои средства в жилищное строительство, реализовать дальнейшие действия с таким объектом как полноценным объектом гражданских прав на недвижимое имущество (например, квартиру в построенном доме) или наоборот, не сможете реализовать такие права как владелец недвижимого имущества.

Согласно ст. 177 ГК Украины определено, что объектом гражданских прав являются вещи, в том числе деньги и ценные бумаги, иное имущество, имущественные права, результаты работ, услуги, результаты интеллектуальной деятельности, информация, а также другие материальные и нематериальные блага. Особенностью вещей, как объектов гражданских прав является их оборотоспособность, т.е. возможность их приобретать, отчуждать (продавать, передавать по наследству) или другим образом передавать право собственности и / или право пользования указанным недвижимым имуществом (вещами).

Статьей 182 ГК Украины предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимость является публичной, осуществляется соответствующим органом, который обязан предоставлять информацию о регистрации и зарегистрированных правах в порядке, установленном ЗУ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений.

По предписаниям ч.2 статьи 331 Гражданского кодекса Украины право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Почему на самом деле такой важный этап введения объекта строительства (недвижимого имущества) в эксплуатацию согласно требованиям действующего законодательства? Прежде всего потому, что представление Заказчиком строительства документов, удостоверяющих готовности объекта к эксплуатации является основанием для последующего подключения готового объекта строительства (объекта гражданских прав) для заключения договоров о поставках необходимых для его функционирования ресурсов — воды, газа, тепла, электроэнергии, включения данных о таком объекте в государственную статистическую отчетность и оформления права собственности на него.

Итак, остановимся подробнее на документах, которые необходимо подать Заказчику в соответствующий орган государственного архитектурно-строительного контроля (сейчас таким органом является Государственная инспекция архитектуры и градостроительства Украины в соответствии с Положением о Государственной инспекции архитектуры и градостроительства Украины, утвержденного постановлением КМУ от 23.12.2020 года № 1340 (далее также — ГИАГ или орган ГАСК) для ввода объектов в эксплуатацию построенного объекта (недвижимого имущества) и которые Вы, как потенциальный покупатель или инвестор можете требовать у Застройщика, чтобы убедиться в соблюдении законности всех этапов строительства, предусмотренных действующим законодательством.

Вместе с тем, чтобы понять существующий порядок ввода в эксплуатацию построенных жилых домов, нужно понимать к какой категории сложности относится построенный объект недвижимости.

Так, согласно действующему законодательству (ст. 32 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности») все объекты строительства делятся на 3 класса последствий (ответственности):

— Объекты незначительных последствий — СС1;

К таким объектам относятся все остальные объекты, не относящиеся к объектам со средними и крупными последствиями (ответственности).

— Объекты средних последствий — СС2;

К этому классу последствий относятся объекты: уровень возможной опасности для здоровья и жизни людей, которые постоянно находиться на объекте составляет — 50 человек или; уровень возможной опасности для здоровья и жизни людей, которые периодически будут находиться на объекте составляет — 100 человек; или уровень материального ущерба или социальных потерь, связанных с прекращением эксплуатации или с потерей целостности объекта составляет — 2500 минимальных заработных плат (в расчет убытков не включаются убытки заказчиков строительства, которые строят объекты без привлечения средств государственного или местного бюджетов, кредитных средств, предоставленных под государственные гарантии, средств государственных и коммунальных предприятий, бюджетных учреждений) или памятники культурного наследия, или новое строительство которых осуществляется в охранной зоне памятников культурного наследия национального и местного значения; или объекты повышенной опасности, идентифицированы в соответствии с Законом Украины «Об объектах повышенной опасности»; или жилые дома более четырех этажей; или объекты, которые подлежат оценке воздействия на окружающую среду в соответствии с Законом Украины «Об оценке воздействия на окружающую среду» (кроме объектов, производящих электрическую энергию из энергии ветра, при условии положительного заключения уполномоченного органа по оценке воздействия на окружающую среду)

— Объекты значительных последствий — СС3. К такому классу последствий относятся следующие объекты: памятники культурного наследия, определенные в соответствии с Законом Украины «Об охране культурного наследия»; объекты повышенной опасности, идентифицированы в соответствии с Законом Украины «Об объектах повышенной опасности»; жилые, общественные или многофункциональные здания высотой более 100 метров и / или с уровнем возможной опасности для здоровья и жизни людей более 400 человек, которые постоянно находятся на объекте .;

При этом следует иметь в виду, что строительство индивидуального (усадебного) жилого дома, садового, дачного дома не выше двух этажей (без учета мансардного этажа) с площадью до 500 квадратных метров, хозяйственных зданий и сооружений, гаражей, элементов благоустройства и озеленения земельного участка может осуществляться на основании строительного паспорта, который определяет комплекс градостроительных и архитектурных требований к размещению и строительству соответствующего дома. Порядок выдачи строительного паспорта определяется приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 05.07.2011 № 103 «Об утверждении Порядка выдачи строительного паспорта застройки земельного участка».

Итак, для принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, по классу последствий (ответственности) относятся к объектам с незначительными последствиями (СС1) и объектов, строительство которых осуществлялось на основании строительного паспорта, Заказчик подает в соответствующий орган ГАСК декларацию о готовности объекта к эксплуатации, которая подлежит регистрации соответствующим органом ГАСК.

Порядком принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденным постановлением КМУ от 13.04.2011 г. № 461 (далее — Порядок № 461) определены различные формы декларации о готовности объекта к эксплуатации, в зависимости от того, какой объект подлежит введению в эксплуатацию (объект, который строился по строительным паспортом, объект, который по классу последствий отнесен к категории сложности СС1, объект, который самовольно построен, на который признано право собственности по решению суда).

Если принять во внимание объект строительства незначительной сложности (СС1), то для ввода в эксплуатацию Заказчику в декларации строительства необходимо предоставить следующую информацию, а именно:

— информацию об объекте согласно Государственного классификатора зданий и сооружений ДК 018-2000;

— информацию о заказчике строительства;

— информацию о руководителе заказчика — юридическое лицо;

— информацию об ответственном лице — инженере по техническому надзору;

— информацию о генеральном подрядчике (подрядчика — в случае, когда строительные работы выполняются без привлечения субподрядчиков)

— информацию о страховой организации (при наличии);

— информацию о лицах, ответственных за выполнение работ;

— информацию о генеральном проектировщике; лица, осуществляющего авторский надзор, а также лица, осуществляющего технический надзор;

— информацию о проектной документации;

— информацию о документе, который дает право на выполнение строительных работ;

— информация об объекте (адрес объекта строительства согласно документа, дающего право на выполнение строительных работ, адрес, который был присвоен объекту нового строительства;

— дата начала и окончания строительства;

— информацию о документе, который удостоверяет право собственности или пользования земельным участком;

— информацию о проведенной технической инвентаризации объекта;

— технико-экономические показатели (ТЭП) объекта (с учетом результатов технической инвентаризации);

— характеристику жилых домов (с учетом результатов технической инвентаризации) (Количество этажей, количество квартир в жилом доме и их площадь, материалы стен и т.д.);

— сметную стоимость строительства по утвержденной проектной документации;

— средства долевого участия в развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта в соответствии с договором с соответствующей местной государственной администрацией.

Если принимать во внимание информацию, которая отмечается Заказчиком строительства при заполнении заявления и акта готовности, который является приложением к такому заявлению с целью получения сертификата готовности отношении объектов со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями, то такая информация явлется почти идентичной той, что указывается Заказчиком строительства при подаче декларации относительно объекта строительства с незначительным классом последствий (СС1) по форме приложения 9 к Порядку № 461, однако акт готовности объекта к эксплуатации должен быть подписан всеми участниками строительства: Заказчиком, Генеральным проектировщиком, генеральным подрядчиком, субподрядчиками, главным архитектором / инженером проекта, инженером технического надзора, страховщиком (при наличии) и др.

Орган ГАСК принимает представленные заказчиком строительства документы, удостоверяющие готовность объекта к эксплуатации (декларацию о готовности объекта — относительно объектов СС1; заявление, акт готовности объекта к эксплуатации — относительно объектов СС2) и проверяет достоверность сведений в представленных документах, требованиям строительных норм, стандартов и правил на основе в течении 10 рабочих дней со дня их поступления и вносит соответствующую информацию в Реестр строительной деятельности (относительно объектов СС1) / или принимает решение о выдаче сертификата (относительно объектов СС2 или СС3) или отказ в их выдаче. При этом в случае принятия решения органом ГАСК о выдаче сертификата заказчик строительства обязан внести в полном объеме плату, размер которой устанавливается следующим образом:

— За объекты со средними последствиями (СС2) — 4,6 прожиточного минимума для трудоспособных лиц (10442 гривен)

— За объекты со значительными последствиями (СС3) — 5,2 прожиточного минимума для трудоспособных лиц (11804 гривен).

Сертификат изготавливается в одном экземпляре и выдается заказчику (уполномоченному им лицу), который должен хранить его в течение всего периода эксплуатации объекта. Также орган ГАСК обеспечивает размещение сертификата в электронном кабинете пользователя Единого государственного веб-портала электронных услуг.

Внесение платы за регистрацию декларации для объектов небольшого сложности (СС1) не предусмотрена.

Стоит понимать, что датой принятия в эксплуатацию объекта является дата регистрации декларации или выдачи сертификата. Эксплуатация объектов, не принятых (если такое принятие предусмотрено законодательством) в эксплуатацию, запрещается.

Так, статьей 2 Закона Украины «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности» за эксплуатацию или использование объектов строительства, не принятых в эксплуатацию, а также приведение недостоверных данных в декларации о готовности объекта к эксплуатации или в акте готовности объекта к эксплуатации, предусмотрена следующая ответственность в зависимости от класса последствий (ответственности):

     В отношении объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам с незначительными последствиями (СС1) — в размере 36 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц (81720 гривен);

     В отношении объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними последствиями (СС2), — в размере 370 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц (839 900 гривен);

     В отношении объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со значительными последствиями (СС3), — в размере 900 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц (2 043 000 гривен).

Итак, с момента регистрации / получения заказчиком строительства документа, удостоверяющего готовность объекта к эксплуатации (декларации / сертификата), у последнего есть все основания для регистрации права собственности на объект строительства в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Пунктом 41 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 года № 1127 установлено, что для государственной регистрации права собственности на новый объект недвижимого имущества представляются: документ, что в соответствии с требованиями законодательства свидетельствует принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта; технический паспорт на объект недвижимого имущества; документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимого имущества адреса; письменное заявление или договор совладельцев о распределении долей в общей собственности на новый объект недвижимого имущества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, приобретается в общую долевую собственность); договор о совместной деятельности или договор простого товарищества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, строительство которого осуществлялось в результате совместной деятельности). Документ, что в соответствии с требованиями законодательства свидетельствует принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта, не требуется в случае, когда регистрация такого документа осуществлялась в Едином реестре документов.

Вместе с тем, действующим в настоящее время законодательством предусмотрены основания для отмены органом государственного архитектурно-строительного контроля документов, удостоверяющих принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов, в частности, декларации о начале готовности объекта , предусмотреные п. 22 Порядка № 461. Такими основаниями могут быть: выявление соответствующим органом государственного архитектурно-строительного контроля приведенных в зарегистрированной декларации недостоверных данных (установление факта, что на дату регистрации декларации информация, отмеченная в ней, не соответствовала действительности, и / или выявления расхождений между данными, указанными в декларации) , которые являются основанием считать объект самовольным строительством, в частности, если он построен или строится на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы или без утвержденного в установленном порядке проекта или строительного паспорта, а также в случае отмены городостроительных условий и ограничений.

Однако, особого внимания, при рассмотрении вопроса отмены декларации о готовности объекта органами ГАСК, на наш взгляд, заслуживает Постановление Киевского апелляционного административного суда от 10.04.2018 по делу № 826/7115/17, которая была поддержана постановлением Верховного суда в составе Кассационного административного суда от 20.05.2021 по тому же делу, в котором суд апелляционной инстанции, отменяя приказ органа ГАСК об отмене регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации указал, что: «декларация о готовности объекта к эксплуатации исчерпала свое действие моментом государственной регистрации права собственности на вновь созданное недвижимое имущество ». Верховный суд в своем постановлении подтвердил: «поскольку спорный приказ издан ответчиком относительно деклараций, которые исчерпали свое действие и потеряли юридическое значение после оформления права собственности на вновь созданный объект архитектуры, то такие действия Департамента, вопреки положениям части второй статьи 19 Конституции Украины, нормы которой являются нормами прямого действия, совершенные не на основании, не в пределах полномочий и не во способом, предусмотренными Конституцией и законами Украины. »

Таким образом, Верховный суд подтвердил, что отмена декларации о готовности объекта к эксплуатации по основаниям, определенным п. 22 Порядка № 461 после регистрации права собственности на такое имущество, органами ГАСК невозможна, а прекращение права собственности должно происходить по основаниям, определенным действующим законодательством, в частности, ст. 346 Гражданского кодекса Украины.

19 марта 2021 Министерство финансов Украины издало Приказ № 163 «Об утверждении Положения о форме и содержании структуры собственности», зарегистрированный Министерством юстиции Украины 8 июня 2021 под № 768/36390 (далее по тесту — Приказ).

Данный Приказ официально был опубликован 11 июня 2021 и вступает в силу через месяц со дня его официального опубликования, а именно с 11 июля 2021 года.

Все юридические лица со дня вступления в силу данного Приказа об утверждении структуры собственности в течение трех месяцев обязаны подать государственному регистратору документы для обновления информации в ЕГР о конечных бенефициарах.

В период с 11 июля 2021 по 10 октября 2021 (включительно) необходимо подать государственному регистратору следующие документы:

1) Заявление, о государственной регистрации юридического лица по форме 2 или форме 4;

2) Структура собственности по форме и содержанию определенными Приказом о структуре собственности;

3) Если учредителем юридического лица является юридическое лицо-нерезидент — извлечение, выписка или иной документ, из торгового, судебного или банковского реестра, подтверждающий регистрацию данного юридического лица нерезидента в стране его места регистрации;

4) Если учредителем юридического лица является физическое лицо — нотариально заверенная копия документа лица, является бенефициарным владельцем (кроме документа оформленного с применением средств Единого государственного демографического реестра).

Структура собственности подписывается руководителем юридического лица или другим уполномоченным лицом, имеющим право подписи.

За непредставление или несвоевременное представление государственному регистратору информации о конечном бенефициарного собственнике и документов для подтверждения сведений о конечном бенефициарном собственнике, Законом предусмотрено наложение штрафа на руководителя юридического лица в размере от 17 000 до 51 000 гривен.

На схематическом изображении структуры собственности отмечается описание осуществления решающего воздействия (прямой / косвенный) и отмечается процент доли в уставном капитале (при прямом решающем влиянии) и характер бенефициарного владения (при косвенном решающем влиянии).

В случае того, если у Вас возникла необходимость актуализировать информацию о конечных бенефициарных собственниках обращайтесь к специалистам Юридической компании «Первая Юридическая», которые проконсультируют Вас по данной процедуре, схематично подготовят структуру собственности и актуализируют информацию в ЕГР в государственного регистратора.

Действие Сити — специальная платформа, цифровая страна, которая предоставляет специальный правовой режим и специальный налоговый режим налогообложения для субъектов информационных технологий.

Для запуска Дия Сити в Верховной Раде зарегистрированы множество законопроектов, основные из которых: проект ЗУ № 3979 от 11.08.2020 г.. «О мерах по стимулированию развития ИТ-индустрии в Украине», проект Закона № 3933 от 23.07.2020 г.. «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно особенностей налогообложения субъектов индустрии информационных технологий », проект Закона № 3933-1 от 10.08.2020 года « О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и других законов Украины (относительно мер стимулирования развития индустрии информационных технологий в Украине », проект Закона № 4303 от 02.11.2020 г..« О стимулировании развития цифровой экономики в Украине », проект Закона № 4303-1« Об особенностях регулирования хозяйственной деятельности в сфере информационных технологий », проект Закона № 4303-2« О стимулировании развития сферы информационных технологий в Украине ».

 17 марта 2021 Комитет по вопросам цифровой трансформации ВРУ (https://komit.rada.gov.ua/) рассмотрел и рекомендовал парламенту принять за основу законопроект 4303 о специальном режиме для IT отрасли «Дия.Сити».

Для того, чтобы стать субъектом IТ индустрии (резидентом Дия.Сити), юридическое лицо должно соответствовать следующим критериям:

• осуществляет хотя бы один из следующих видов деятельности: компьютерное программирование, консультирование по вопросам информатизации, деятельность по управлению компьютерным оборудованием, издание компьютерных игр, издание другого программного обеспечения, предоставления программных продуктов, обучение компьютерной грамоте, обработка данных и связанная с ним деятельность, и другое;
• средний размер заработной платы не менее 1200 евро по официальному курсу НБУ;
• среднее количество работников не менее 9 человек;
• размер экспортной выручки от осуществления видов деятельности в сфере IT-индустрии не менее 90 процентов от общего дохода от осуществления предпринимательской деятельности;
• удельный вес расходов на IT-специалистов не менее 70 процентов от общего количества                расходов предприятия.

Не могут быть субъектом IT— индустрии (резидентом Дия.Сити) юридические лица:

• если они не зарегистрированы на территории Украины;
• участником (учредителем) которых является территориальная община, государственный или коммунальный орган, государство-агрессор, юридическое лицо из стран, не сотрудничающих с FATF, в случае , если доля их составляет 25 и более процентов;
• неприбыльная организация;
• если не подана информация о конечных бенефициарных собственниках;
• которые признано банкротами;
• которые находятся в процессе прекращения (кроме преобразования)
• имеющие налоговый долг более 30 дней
• по которым применяются санкции.

Налогобложение:

• налогообложение заработной платы гиг-специалисту на 5% налога на доходы  физ.
• лица и 5% ЕСВ (если сумма ЕСВ не меньше двойного размера минимального
• страхового взноса)
• налог на капитал по ставке 18%.

      Прежде всего в узких кругах IT-бизнеса является предостережения, что на самом деле все будет не так как предлагает нынешний текст законопроекта и, что не все пожелания индустрии IT-бизнеса услышаны. Сейчас достаточно трудно объективно анализировать ситуацию вокруг законопроекта 4303, если принимать во внимание недавние презентации толкования и предложения по регулированию «Дия.Сити», то некоторые положения могут иметь двойную трактовку и нести риски для существующего IТ-бизнеса Украины.

Что именно не вызывает доверия у представителей IT— индустрии:

• регулятор в виде Минцифры остался, хоть и с меньшими полномочиями;
• концепция перехода с модели ФЛП к gig-контрактам требует доработки;
• вызывают вопросы ежегодные аудиторские проверки без уточняющих полномочий контроллеров;
• детали модели налогообложения и детали закона «маски-шоу стоп-3» — до сих пор неизвестны.  Есть подозрение о возможности неурегулированных дополнительных сборов.

Напомним, что совокупность законопроектов Дия.Сити состоит из трех частей.

 Основной о самой Дия.Сити, налоговый, который будет рассмотрен вместе с основным и правоохранительный, который будет принято через полгода после запуска первых двух и на основе продолжающихся консультаций с правоохранительными органами.

Основная цель «Дия.City »- увеличение количества IT специалистов и рост доходов страны от IT

сферы экстенсивным образом. Однако из законопроектов следует, что каждый работник юридического лица должен получать в среднем заработную плату эквивалентную 1200 евро, что не соответствует рыночным условиям для отдельных видов работников и значительно затрудняет доступ к режиму «Дия.Сити »для большинства компаний Украины.

Поэтому невозможно пренебрегать предложениями успешных компаний, уже представленные на рынке, ведь реальный бизнес не со слов ориентируется, что нужно для продолжения развития индустрии.

Законодателям предлагается урегулировать еще широкий перечень вопросов, которые повысят инвестиционную привлекательность отрасли.

Недостатки есть, но они должны быть исправлены в ближайшее время.

Напомним, что основной законопроект о Дия.Сити (№ 4303) был зарегистрирован 2 ноября 2020

года. Предложения и замечания к законопроекту от IT бизнеса легли в основу альтернативного

законопроекта 4303-2, который разрабатывался по инициативе крупнейших в Украине бизнес-ассоциаций.

«17» февраля 2021 в Верховной Раде Украины был зарегистрирован проект закона Украины «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» под № 5091 (далее — «Законопроект»). Принятие подобного закона уже давно требуется гражданским обществом, ведь количество обманутых инвесторов в строительство с каждым годом становится все больше, а недобросовестные застройщики находят новые пути, чтобы избежать ответственности за как несвоевременное выполнение договорных обязательств (в основном принятия в эксплуатацию с нарушением сроков), так и за двойные продажи имущественных прав на будущие объекты недвижимости.

Среди основных нововведений, предлагаемых авторами законопроекта являются:

— введение обязательного раскрытия информации заказчиком (девелопером) о делимом объекте незавершенного строительства (многоквартирный дом), в том числе:

• идентификатор объекта строительства;
• сведения о заказчике и генеральном подрядчике;
• сведения о предстоящих объектах недвижимости, которые проданы и которые продаются;
• условия приобретения и стоимость будущих объектов недвижимости или способы ее определения;
• проект договора купли-продажи будущего объекта недвижимости.

— введение понятия «гарантийнойй доли»: совокупности будущих объектов недвижимости в одном делимом объекте незавершенного строительства вещные права на которые тяготятся с целью обеспечения достройки соответствующего объекта незавершенного строительства другими лицами (то есть запрет отчуждения специальных имущественных прав до принятия объекта незавершенного строительства в эксплуатацию);

— создание механизма государственной регистрации права собственности (специального вещного права) на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимого имущества;

— отчуждение будущих объектов недвижимого имущества станет возможным только при наличии всех необходимых разрешительных документов на осуществление строительства, предусмотренных действующим законодательством;

— определение договора купли-продажи будущего объекта недвижимости как исключительного инструмента, с помощью которого происходит привлечение средств от физических и юридических лиц для строительства объекта недвижимого имущества с последующим приобретением такими лицами права собственности на соответствующие объекты недвижимого имущества, определение его существенных условий и формы заключения;

— обеспечение инвестора правом свободной продажи (без согласования с продавцом) специального имущественного права на будущий объект недвижимости третьим лицам по своему усмотрению;

— урегулирование процедуры взаимодействия продавца по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости (первая продажа) и владельца объекта недвижимого имущества после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Таким образом, ожидания от законопроекта является исключительно положительными, ведь пока появилась реальная перспектива создания механизма для прозрачного и более безопасного привлечения средств физических и юридических лиц в строительство (в том числе для предотвращения продажи помещений в объекте строительства, по которому отсутствует право на выполнение строительных работ; предотвратить двойное продажи помещений в объекте строительства). Мы будем следить за Законопроектом и его движением Верховной Радой Украины и обязательно сообщать об интересных изменениях к нему.

05.02.2021 года Верховной Радой Украины был принят Закон (законопроект № 3623 от 10.06.2020 года) «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно учета трудовой деятельности работника в электронной форме» (далее — Закон). На данном этапе Закон готовится на подпись.

            Указанным Законом вносятся соответствующие изменения в Кодекс законов о труде Украины и еще 25 законов, в частности:

• «О сборе и учете единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование»,

• «Об общеобязательном государственном пенсионном страховании».

Сосредоточимся на основных изменениях, предлагаемых согласно принятого Закона.

1. Внесены изменения в Кодекс законов о труде Украины, в частности статью 48 указанного кодекса о трудовых книжках изложена в новой редакции. Так, если раньше трудовые книжки оформлялись работодателем по месту работы в бумажной форме на всех работников, работающих на предприятии, в учреждении, организации или у физического лица свыше пяти дней, теперь по общему правилу учет трудовой деятельности будет осуществляться в электронной форме в реестре застрахованных лицах Государственного реестра общеобязательного государственного социального страхования в порядке, определенном Законом Украины «О сборе и учете единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование», и только по требованию работника, который впервые принимается на работу, трудовая книжка дополнительно оформляется в бумажном виде не позднее пяти дней после принятия на работу. При этом обязанность по сохранению таких трудовых книжек лежит теперь не на работодателе, а на наемном работнике. В случае ведения трудовой книжки в бумажной форме, исключительно по требованию работника работодатель обязан вносить в трудовую книжку, которая хранится у работника, записи о приеме на работу, переводе и увольнении, поощрениях и награждениях за успехи в работе.

• Закон Украины «Об общеобязательном государственном пенсионном страховании» дополнен изменениями, в частности:

— определено, что персонифицированный учет в системе общеобязательного государственного пенсионного страхования является составной частью Государственного реестра общеобязательного государственного социального страхования (далее также — Государственный реестр застрахованных лиц), порядок ведения которого устанавливается Законом Украины «О сборе и учете единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование» (новый абзац статьи 21 указанного закона);

— для осуществления доступа застрахованных лиц, страхователей и иных лиц в случаях, предусмотренных законодательством, к информации и услугам в сфере общеобязательного государственного пенсионного страхования обеспечивается функционирование веб-портала электронных услуг Пенсионного фонда (ст. 22 указанного закона);

— услуги, предоставление которых предусматривает доступ к персональным данным о физическом лице, реализацию ею прав на пенсионное обеспечение, предоставляются при условии идентификации такого лица с использованием квалифицированного электронной подписи или других надежных средств идентификации в порядке, определяемом правлением Пенсионного фонда по согласованию с центральным органом исполнительной власти, обеспечивающий формирование государственной политики в сфере социальной защиты населения.

— теперь назначении (перерасчете) пенсии может осуществляться не только по обращению лица, но и автоматически (без обращения лица) в случаях, предусмотренных настоящим Законом. Так Законом предусмотрено, что назначение пенсии по возрасту осуществляется автоматически (без обращения лица) в случае получения застрахованным лицом права на назначение пенсии по возрасту по достижении пенсионного возраста, предусмотренного частью первой статьи 26 настоящего Закона Украины «Об общеобязательном государственном пенсионном страховании», на основании сведений, имеющихся в системе персонифицированного учета, если до достижения пенсионного возраста, предусмотренного статьей 26 настоящего Закона, лицо не сообщила о желании получать пенсию с более позднего возраста.

            В случае отсутствия в системе персонифицированного учета сведений о страховом стаже, необходимом для назначения пенсии по возрасту (в том числе за периоды до внедрения системы персонифицированного учета), территориальный орган Пенсионного фонда информирует застрахованное лицо, в том числе через ее личный электронный кабинет на веб-портале электронных услуг Пенсионного фонда, об отсутствии таких сведений и необходимость их представления (при наличии). Документы о страховом стаже могут быть поданы в территориальный орган Пенсионного фонда или через личный электронный кабинет на веб-портале электронных услуг Пенсионного фонда.

            При этом, считается, что застрахованное лицо изъявило желание получать пенсию с более позднего возраста, если:

— документы о страховом стаже не были представлены в течение 3 (трех) месяцев со дня достижения застрахованным лицом пенсионного возраста;

— лицо, которому пенсия по возрасту назначается автоматически, в течение 3 (трех) месяцев не сообщило территориальный орган Пенсионного фонда о выбранном ею способе выплаты пенсии, в том числе через личный электронный кабинет на веб-портале электронных услуг Пенсионного фонда.

            3. Закон Украины «О сборе и учете единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование» дополнен следующими изменениями:

— в части ведения Государственного реестра застрахованных лиц, созданного для ведения единого учета физических лиц, подлежащих общеобязательному государственному социальному страхованию теперь персональная электронная учетная карточка, которая ведется на каждое застрахованное лицо должна содержать информацию в частности, об оцифрованном образце подписи лица; об оцифрованном изображении лица человека; а также часть карты, что отражает трудовую деятельность человека, в том числе за период до 1 января 2004 года. Сведения, указанные в этом пункте относительно периодов работы и других периодов, в соответствии с законодательством, действовавшим ранее, зачислялись в стаж работы и занимаемых лицом должностей за период до вступления в силу Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно учета трудовой деятельности работника в электронной форме «, вносятся в данные реестра застрахованных лиц на основании трудовой книжки лица, а при отсутствии трудовой книжки или соответствующих записей в ней — документов, предусмотренных порядком подтверждения имеющегося стажа работы при отсутствии трудовой книжки или соответствующих записей в ней, установленным Кабинетом Министров Украины. Порядок и очередность предоставления сведений для создания электронных трудовых книжек определяются Пенсионным фондом по согласованию с центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной политики в сфере социальной защиты населения.

            Что касается вступления в силу Закона Заключительными и переходными положениями Закона определено, что Закон:

            — вступает в силу через 3 (три) месяца со дня его опубликования.

            — Законом также предоставлен ​​5-летний срок со дня вступления в силу настоящего Закона Пенсионному фонду Украины для включения в реестр застрахованных лицах Государственного реестра общеобязательного государственного социального страхования недостающих сведений о трудовой деятельности работников, которые должны быть представлены страхователем (работодателями и другими лицами, которые в соответствии с настоящим законом обязаны уплачивать единый взнос) или застрахованным лицом (лицом, которая в соответствии с законодательством подлежит общеобязательному государственному социальному страхованию и платит (платила) и / или за которое уплачивается или уплачивался в установленном законом порядке единый взнос) в порядке и сроки, установленные Пенсионным фондом Украины.

            — в течение 3 (трех) месяцев со дня вступления в силу настоящего Закона Кабинету Министров Украины поручено обеспечить разработку и утверждение нормативно-правовых актов, вытекающих из настоящего Закона; привести свои нормативно-правовые акты в соответствие с настоящим Законом; обеспечить приведение министерствами и другими центральными органами исполнительной власти их нормативно-правовых актов в соответствие с настоящим Законом.

            Итак, наполнение сведений в Государственном реестре общеобязательного государственного социального страхования будет происходить:

            — как работодателем, так и непосредственно застрахованным лицом;

            — через веб-портал электронных услуг Пенсионного фонда Украины в виде сканированных или оцифрованных копий предусмотренных законодательством документов (трудовой книжки, справок и т.п.) с обязательным наложением страхователем или застрахованным лицом квалифицированной электронной подписи.

            При этом, до завершения включения в реестр застрахованных лиц Государственного реестра общеобязательного государственного социального страхования недостающих сведений о трудовой деятельности работников данные трудовой книжки используются для учета сведений о трудовой деятельности за период до вступления в силу настоящего Закона.

            После завершения этих работ имеющиеся трудовые книжки будут выдаваться работникам лично под подпись, как официальный документ, ответственность за которые с момента ее получения теперь будет нести работник.

            Итак, ждем вступления в силу принятого Закона (законопроект № 3623 от 10.06.2020 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно учета трудовой деятельности работника в электронной форме») как важного шага на пути к диджитализации украинского общества.

10.10.2020 года вступил в силу ЗУ № 1071-IX от 4 декабря 2020 «О социальной поддержке застрахованных лиц и субъектов хозяйствования на период осуществления ограничительных противоэпидемических мероприятий, введенных с целью предотвращения распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID-19, вызванной коронавируса SARS-CoV-2 » (далее по тексту — Закон).

Согласно данного ЗУ будет осуществлена ​​социальная поддержка застрахованным лицам и субъектам предпринимательской деятельности, которая будет реализоваться в следующей форме:

1) Одноразовая материальная помощь застрахованным лицам — размер помощи 8000 гривен. При этом у субъекта предпринимательской деятельности, где работает наемное лицо, основной вид деятельности по состоянию на 31 декабря 2020 должен быть в списке запрещенных видов деятельности, которые указаны в Перечне основных видов экономической деятельности, в отношении которых осуществляются ограничительные противоэпидемические мероприятия, связанные с распространением коронавирусной болезни (COVID-19), который утверждает Кабинет Министров Украины (далее — Перечень видов деятельности).

Одноразовая помощь не выдается:

Наемным работникам:

• на которых не начисляется ЕСВ или субъект предпринимательской деятельности, где работает работник имеет задолженность по ЕСВ;
• работающих по совместительству;
• основной вид деятельности не включен в Перечень видов деятельности;
• средняя з / п превышает — 30 000 грн.

ФЛП:

• которые зарегистрированы менее чем 3 месяца;
• ЕСВ, который был уплачен за себя менее чем за 3 месяца;
• основной вид деятельности, по состоянию на 31 октября 2020 не внесен в Перечень видов деятельности;
• которые являются одновременно и наемными работниками.

2) Одноразовая материальная помощь субъектам хозяйствования — размер помощи предоставляется юридическим лицам и определяется пропорционально рабочему времени работника, которое сокращенно или запланированно сократится и не может превышать 8 000 грн на одного работника.

Единовременная материальная помощь выдается:

За наемных работников:

• за который ЕСВ уплачено меньше чем все месяцы третьего квартала 2020 года;
• работающих по совместительству;

Субъектам хозяйствования:

• в которых дата регистрации составляет менее чем 3 месяца;
• которые на дату вступления в силу Закона получают пособие по безработице;
• которые находятся в состоянии прекращения или банкротства.

3) Одноразовая компенсация расходов субъектам хозяйствования — сумма пособия рассчитывается, как среднее значение уплаченных субъектом хозяйствования сумм ЕСВ за десять месяцев, предшествующих вступления в силу данного Закона (Расчет суммы осуществляется следующим образом, сумма ЕСВ за 10 месяцев делится на 10). Субъекты хозяйствования имеют право получить помощь, если по состоянию на 31 октября 2020 их основной вид деятельности относился к Перечню видов деятельности и не находятся в состоянии прекращения.

 Одноразовая компенсация расходов субъектам хозяйствования не предоставляется, если у субъекта предпринимательской деятельности есть задолженность по уплате ЕСВ.

Также, данный Закон устанавливает определенные изменения в другие нормативно-правовые акты, а именно:

• лицензии заведений общественного питания на розничную торговлю алкогольными напитками и документы разрешительного характера, срок действия которых закончился во время карантина считаются такими, которые продолжили свое действие во время карантина а также еще в течение 3 месяцев со дня его окончания;
• внесении изменений по начислении страховой стаж во время карантина — а именно в случае остановки предпринимательской деятельности во время карантина, данный период включается в страховой стаж, а суммы ЕСВ считаются что уплаченными;
• разница между минимальным страховым взносом и суммой которая внесена покрывается за счет средств Государственного бюджета Украины;
• сумма уплаченных взносов за соответствующий месяц меньше минимального страхового взноса, этот месяц в страховой стаж засчитывается как полный месяц при условии осуществления в порядке, определенном правлением Пенсионного фонда Украины, соответствующей доплаты к сумме страховых взносов таким образом, чтобы общая сумма уплаченных средств за соответствующий месяц была не меньше минимального страхового взноса;
• временно на период карантина и в течение 6 месяцев со дня его окончания государственная поддержка может предоставляться субъектам хозяйствования, которые осуществляют производство и / или реализацию оружия, алкогольных напитков, табачных изделий, обмен валют;
• для субъектов хозяйствования деятельность которых была запрещена / ограничена во время карантина, сроки действия договоров аренды коммунального и государственного имущества которых заканчиваются в этот период, продолжаются на период карантина и также в течение 6 месяцев со дня его окончания. Также арендная плата не начисляется и не уплачивается.

03.11.2020 года был принят в первом чтении проект Закона № 4051 от 04.09.2020 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно усовершенствования правового регулирования дистанционной работы».

Данный законопроект вносит изменения в Кодекс законов о труде Украины и в Закон Украины «Об охране труда», а именно введение понятия дистанционной и надомной работы.

Надомная работа — это такая форма организации труда, когда оплачиваемая работа выполняется работником по месту его жительства или в других заранее выбранных им помещениях, характеризующихся наличием закрепленной зоны, технических средств (основных производственных и непроизводственных фондов, инструмента, приборов, инвентаря) или их совокупности, необходимой для производства продукции, оказания услуг, выполнения работ или функций, предусмотренных учредительными документами, но вне производственных или рабочих помещениях собственника предприятия, учреждения, организации или уполномоченного им органа.

При выполнении надомной работы рабочее место работника является фиксированным и не может быть изменено по инициативе работника без согласия владельца.

Обеспечение средствами производства, материалами и инструментами, необходимыми для выполнения работником надомной работы возлагается на владельца.

Работодатель обязан вести учет всех работников, которым они предоставляет работу на дому, отдельно как женщин, так и мужчин.

Выполнение надомной работы не влечет за собой изменения в нормировании, оплаты труда и не влияет на объем трудовых прав работников.

Удаленная работа — это такая форма организации трудовых отношений между работником и работодателем и / или выполнения работы, когда работа выполняется работником вне помещений работодателя в любом месте по его выбору и с использованием информационно-коммуникационных технологий.

При выполнении дистанционной работы работник самостоятельно выбирает собственное рабочее место и сам собственно отвечает за обеспечение безопасных условий труда.

Также работники, работающие дистанционно, сами распределяют свое рабочее время. Общая продолжительность рабочего времени при этом не может превышать 40 часов в неделю.

Работнику обеспечивается гарантированный период свободного времени для отдыха (период отключения).

В случае, если на работника были совершены действия с признаками дискриминации, он вправе требовать от работодателя временный переход на дистанционную работу сроком до 2-х месяцев.

Работник, имеющий ребенка в возрасте до 3 лет, или осуществляет уход за ребенком в соответствии с медицинским заключением до достижения им шестилетнего возраста может выполнять свою деятельность на условиях удаленной работы, если это совместимо с выполняемой деятельностью.

При заключении трудового договора о дистанционной работе и / или  надомной работе на работодателя возлагается обязанность систематического проведения инструктажа (обучения) работников по вопросам охраны труда и противопожарной охраны.

Такие инструктажи (обучение) могут быть проведены дистанционно с использованием современных информационно-коммуникационных технологий.

В современных условиях при осуществлении хозяйственной деятельности субъектами хозяйствования и построении долгосрочных партнерских отношений сложно их представить без заключения хозяйственных договоров (договоров купли-продажи, поставки, оказания услуг и т.д.), в которых каждая из сторон, желая обезопасить себя от негативных последствий предусматривают условия, формы и размер ответственности каждой из сторон, в частности в случае нарушения продавцом товаров / услуг сроков составления и регистрации налоговой накладной.

Сейчас с уверенностью можно сказать, что большинство контрагентов в своих хозяйственных договорах предусматривают условие об ответственности стороны продавца (поставщика, исполнителя и т.д.) за нарушение сроков регистрации / невыполнение обязанности по регистрации налоговых накладных, в сроки предусмотренные действующим налоговым законодательством. При этом такая ответственность продавца (поставщика, исполнителя и т.д.) в хозяйственном договоре зачастую предусмотрена в виде штрафа.

Попробуем разобраться в данном вопросе и выяснить: какими же все-таки могут быть правовые последствия невыполнения обязанности стороной договора по регистрации налоговых накладных / нарушение сроков их регистрации в Едином реестре налоговых накладных (ЕРНН) с позиции судебной практики.

Так, в постановлении Верховного суда по делу № 913/272/18 от 07.02.2019 года, суд рассматривая дело о взыскании штрафа в сумме 1 750 826,54 грн. за нарушение условий договора поставки в части несвоевременной регистрации налоговой накладной на товар в ЕРНН и убытков в сумме 29 999,22 грн. установил, предусмотренной договором поставки ответственность продавца за нарушение срока регистрации налоговых накладных в ЕРНН в виде штрафа (в размере 25% от стоимости поставленного товара) не связана с выполнением им своих обязательств по поставке товара, поскольку возникает в случае невыполнения продавцом требований налогового законодательства.

Верховный Суд указал, что указание сторонами в договоре обязанности ответчика осуществить регистрацию налоговой накладной, расчета корректировки количественных и стоимостных показателей к налоговой накладной в ЕРНН в течение предусмотренного законодательством срока не влечет изменение характера соответствующих правоотношений по налоговым на хозяйственные.

Таким образом, неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора (осуществление регистрации налоговой накладной и т.п.) не является правонарушением в сфере хозяйствования и не может быть основанием для возложения на продавца хозяйственной ответственности в виде штрафной санкции.

Аналогичный вывод изложен в постановлениях Верховного Суда по делам № 908/3565/16, № 917/799/17, постановлении Объединенной палаты Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда от 3 августа 2018 по делу № 917/877/17.

Зато Верховный суд, исследуя все обстоятельства дела, связанного с нарушением поставщиком сроков регистрации налоговых накладных в ЕРНН указывает на возможность применения к сторонни договора хозяйственно-правовой ответственности в виде взыскания убытков, обосновывая это следующим: «По содержанию статьи 224 ГК Украины участник хозяйственных отношений, который нарушил хозяйственное обязательство или установленные требования относительно осуществления хозяйственной деятельности, должен возместить причиненные этим убытки субъекту, права и законные интересы которого нарушены. Под убытками понимаются расходы, произведенные кредитором стороной, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные им доходы, уполномоченная сторона получила бы в случае надлежащего выполнения обязательства или соблюдения правил осуществления хозяйственной деятельности второй стороной.

Учитывая указанные нормы для применения такой меры ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие всех элементов состава хозяйственного правонарушения: 1) противоправного поведения (действия или бездействия) лица (нарушение обязательства); 2) вредного результата такого поведения — убытков; 3) причинной связи между противоправным поведением и убытками; 4) вины лица, причинившего вред. В случае отсутствия хотя бы одного из этих элементов ответственность в виде возмещения убытков не наступает.»

Таким образом, учитывая судебную практику Верховного суда для привлечения стороны договора к хозяйственно-правовой ответственности, на которую в соответствии с требованиями действующего законодательства возложена обязанность по регистрации налоговых накладных в ЕРНН, в хозяйственном договоре такую ​​ответственность следует предусматривать не в виде штрафа (штрафных санкций), а в виде убытков, понесенных другой стороной договора в связи с отсутствием регистрации налоговой накладной в ЕРНН и невозможностью отнесения уплаченных ею сумм НДС в составе стоимости товара (работ, услуг) в налоговый кредит. При этом следует иметь в виду, что взыскание убытков за неисполнение обязанности регистрации налоговых накладных в ЕРНН возможно по общим положениям действующего законодательства, если стороны не исключили возможность взыскания убытков за указанное нарушение в договоре (ст. 22, 624 ГК Украины).

Особое внимание при применении такой меры ответственности за нарушение сроков регистрации налоговых накладных и / или сроков корректировки налоговых накладных в ЕРНН стоит обращать на то, что взыскание убытков реально имеет место только в случае наличия всех элементов состава хозяйственного правонарушения, о чем указал Верховный Суд в своем постановлении № 913/272/18 от 07.02.2019 года. Поскольку в случае, если нарушение имело место вследствие действий / бездействия органов Государственной фискальной службы Украины, это обусловливает отсутствие вины стороны договора, которая предприняла все зависящие от нее действий по надлежащему выполнению ею обязанности по регистрации налоговой накладной в ЕРНН в соответствии с требованиями действующего законодательства, и исключает возможность привлечения контрагента к хозяйственно-правовой ответственности.

Что же касается предметной юрисдикции и возможности подачи иска одной стороной договора об обязательстве совершить действия другой стороной договора по составлению и регистрации налоговых накладных в ЕРНН в соответствии с требованиями действующего законодательства, то окончательную точку в данном вопрос поставила Большая Палата Верховного Суда в своем постановлении № 908/1568/18 от 05.06.2019 года, которая сделала вывод о нижеследующем: спор не подлежит рассмотрению в судах хозяйственной юрисдикции. … обязанность продавца зарегистрировать налоговую накладную является обязанностью налогоплательщика в публично-правовых отношениях, а не обязанностью перед покупателем, хотя невыполнение этой обязанности может нанести покупателю убытков … исковое требование покупателя об обязательствах продавца осуществить такую ​​регистрацию не является способом защиты в хозяйственных правоотношениях, и не подлежит рассмотрению в суде ни одной юрисдикции. Зато надлежащим способом защиты для истца может быть обращение к контрагенту с иском о возмещении убытков, причиненных вследствие нарушения контрагентом по договору обязанности по составлению и регистрации налоговых накладных.

23 мая 2020 вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно усовершенствования администрирования налогов, устранение технических и логических неувязок в налоговом законодательстве» № 466-IX (далее — Закон о внесении изменений), которым внесены кардинальные изменения в налогового кодекса Украины (далее — НК Украины). В частности, внесены изменения не обошли порядок назначения и проведения налоговых проверок налогоплательщика.

Отныне Закон о внесении изменений «разрешил» налоговому органу вносить изменения в утвержденный план-график документальных плановых проверок налогоплательщиков по причине другой чем связана со сменой наименования налогоплательщика.

Напомним, что пункт 77.1. ст. 77 НК Украины в редакции Кодекса до 23 мая 2020 не предусматривал право внесения изменений в утвержденный план-график документальных плановых проверок. В то же время, Порядок формирования плана-графика проведения документальных плановых проверок налогоплательщиков, утвержденный Приказом Министерства финансов Украины № 524 от 02.06.2015 года, допускал обновления такого плана-графика в случае его корректировки, без указания относительно надлежащего правового основания для этого. Указанное создавало частые случаи споров между органом налоговой службы и налогоплательщиком, который, по мнению которого, его было неправомерно включено в план-график проверок.

Арбитром в многолетнем батле между органом налоговой службы и налогоплательщиком стал Верховный Суд, который в постановлении от 08.10.2019 года по делу № 826/11217/18 отметил, что обновление годового плана-графика в случае его корректировки подразумевает исправление ошибки относительно уже включенных в обнародованный, в соответствии с пунктом 77.1 статьи 77 НК плана-графика налогоплательщиков. Верховный Суд напомнил, что согласно части первой ст. 5 Закона Украины «Об основных принципах государственного надзора (контроля) в сфере хозяйственной деятельности» от 05.04.2007 №877-V внесение изменений в годовые планы мероприятий государственного надзора (контроля) не допускается, кроме случаев изменения наименования субъекта хозяйствования и исправления технических ошибок.

Итак, в отличие от предыдущей редакции, пункт 77.1. ст. 77 НК Украины устанавливает, что внесение изменений в план-график проведения документальных плановых проверок на текущий год допускается не чаще одного раза в первом и однажды во втором квартале такого года, кроме случаев, когда изменения связаны с изменениями наименование налогоплательщика, укоторый же был включен в план-график, и / или исправления технических ошибок.

Несомненно, отныне налогоплательщикам следует быть более осмотрительными при анализе плана-графика проведения документальных внеплановых проверок на веб-портале www.tax.gov.ua и принимать во внимание легализованое право органов государственной налоговой службы дополнять такой план-график новыми налогоплательщиками для их проверки на предмет соблюдения налогового законодательства Украины.

Наконец Законом о внесении изменений исключили «болезненное» для налогоплательщиков основание для проведения документальной внеплановой проверки — получение органом налоговой службы решения суда (следственного судьи) о назначении проверки, которая была установлена в п. 78.1.11 ст. 78.1. НК Украины в редакции до 23 мая 2020 года.

Напомним, что Единый реестр судебных решений, в свое время, был переполнен судебными решениями по спорам об отмене приказа о назначении документальной внеплановой проверки на основании решения следственного судьи ввиду того, что Уголовный процессуальный кодекс Украины никак не связывает полномочия следственного судьи с проведением органами налоговой службы внеплановой документальной проверки налогоплательщика по соблюдению требований НК Украины. Несмотря на многочисленные решения суда об удовлетворении исковых требований, судебное разбирательство подобных споров «стоил» таким налогоплательщикам значительных затрат времени и нервов.

Вместо этого, Законом о внесении изменений пункт 78.1. ст. 78. НК Украины дополнен пп. 78.1.21, 78.1.22, следующими дополнительными основаниями для проведения внеплановой документальной проверки:

• 78.1.21. контролирующим органом после проведения документальной плановой проверки или документальной внеплановой проверки получена информация и / или документы от иностранных государственных органов, касающихся вопросов, которые были охвачены во время предыдущих проверок налогоплательщика и свидетельствуют о нарушении налогоплательщиком налогового, валютного и другого законодательства, контроль за которым возложен на контролирующие органы. Такая проверка проводится исключительно по вопросам, которые стали основанием для проведения такой проверки;
• 78.1.22. в случае получения информации, свидетельствующей о ведении нерезидентом хозяйственной деятельности через постоянное представительство на территории Украины в соответствии с требованиями подпункта 14.1.193 пункта 14.1 статьи 14 настоящего Кодекса, без постановки на налоговый учет.

По состоянию на сегодняшний день внесены изменения в п. 81.2 ст. 81 НК Украины, согласно которых перечень документов, которые налоговые органы уполномочены составлять при (или после) проведения проверки, дополнен актом о невозможности проведения проверки. При этом, указанный пункт статьи НК Украины не показывает, что именно следует понимать под невозможностью проведения проверки. Однако, опыт показывает, что именно отсутствие налогоплательщика по налоговому адресу будет следствие составления вышеуказанного Акта. Кроме того, Акт, в обязательном порядке, должен будет содержать соответствующие доказательства невозможности проведения такой проверки, устранять злоупотребления органов налоговой службы от составления этого акта без соответствующего правового основания.

Более того, отныне Акт уполномоченного лица об удостоверении отказ от подписи Акта, составленного по результатам проведенной проверки, а также Акт о невозможности проведения проверки регистрируется в контролирующем органе не позднее следующего рабочего дня после их составления.

Пункт 82.2 ст. 82 НК Украины предоставил право органу налоговой службы на увеличения срока проведения внеплановой документальной проверки, на срок три рабочих дня в случае представления налогоплательщиком истребованных уполномоченным лицом документов менее чем за три рабочих дней до дня ее завершения. Кроме того, отныне также возможно остановить проведения любой документальной плановой или внеплановой проверки налогоплательщика, на срок не более 30 рабочих дней в отличие от установленной в 23 мая 2020 такой возможности только в случае проведения документальной выездной проверки крупного налогоплательщика. При этом, основанием для приостановления проведения проверки на срок не менее пяти рабочих дней может быть, в частности, получения налогоплательщиком запроса уполномоченного лица о предоставлении копий первичных финансово-хозяйственных, бухгалтерских и других документов, свидетельствующих о сокрытии (занижении) о объектов налогообложения, неуплате налогов, сборов, платежей, нарушение требований другого законодательства, контроль за соблюдением которого возложен на контролирующие органы соответствующих документов в срок менее чем за пять рабочих дней до дня окончания проверки.

По нашему мнению, указанное право, безусловно, имеет преимущества для налогоплательщика в части сбора всей доказательной базы осуществления им хозяйственной деятельности в соблюдение требований НК Украины. Однако, стоит отметить, что указанное является правом, но не обязанностью органа налоговой службы продлить срок проведения налоговой проверки.

Принципиально важной новеллой налогового законодательства стало дополнение п. 86.1. ст. 86 НК Украины текстом следующего содержания:

«Акт проверки не может рассматриваться как заявление или сообщение о совершении уголовного преступления по уклонению от уплаты налогов.»

Подпункт 86.7.5. пункта 86.7 ст. 86 НК Украины также дополнен следующим предписанием:

«Контролирующим и другим государственным органам запрещается использовать акт проверки как основание для выводов относительно взаимоотношений налогоплательщика с его контрагентами, если по результатам составления акта проверки налоговое уведомление-решение не направлено (не вручено) налогоплательщику или оно считается отозванным в соответствии с подпунктами 60.1.2 и 60.1.4 пункта 60.1 статьи 60 настоящего Кодекса. »

На практике, органы государственной налоговой службы направляют налогоплательщику налоговый запрос в порядке, предусмотренном п. 73.3 ст. 73 НК Украины на основании подпункта 3 п. 73.3 ст. 73 НК Украины учитывая результаты проведенной органом государственной налоговой службы налоговой проверки в отношении контрагента такого налогоплательщика. Однако, напомним, что установление органом государственной налоговой службы признаков нарушения контрагентом налогоплательщика требований налогового законодательства, которые преподаются в Акте проверки, без наличия приговора в отношении такого налогоплательщика, в котором будет указано лицо налогоплательщика, которому направлен налоговый запрос, не является основанием считать нарушения последним требований налогового законодательства Украины.

Таким образом, дополнен НК Украины вышеуказанными предписаниями защищает права налогоплательщиков от необоснованного подозрения со стороны органов власти по ведению таким налогоплательщиком хозяйственной деятельности.

Закон о внесении изменений дополнительно дополнил содержание НК Украины обобщенным понятием «материалы проверки», который включает в себя: акт (справка) проверки с информативными приложениями, которые являются его неотъемлемой частью; возражения, предоставленные налогоплательщиком акта (справки) проверки (в случае их наличия на рассмотрении) объяснения и их документальное подтверждение, предоставленные налогоплательщиком в соответствии с подпунктом 16.1.15 пункта 16.1 статьи 16 и в соответствии с абзацем вторым подпункта 17.1.6 пункта 17.1 статьи 17 раздела I настоящего Кодекса.

Указанное выше легализует представленные налогоплательщиком, хозяйственная деятельность которого проверяется на предмет соблюдения требований налогового законодательства, возражения к акту проверки, письменные объяснения и т.д., что, несомненно, ставит положение органа налоговой службы в зависимость от соблюдения последним процедуры получения этих документов от налогоплательщика.

Кроме того, принципиально новыми новеллами в действующем НК Украины стал порядок рассмотрения материалов проверки созданной в рамках контролирующего органа — комиссии по вопросам рассмотрения возражений и объяснений по актам проверок (далее — комиссия), которая является постоянно действующим коллегиальным органом контролирующего органа.

Так, согласно п 86.7.2. п. 86.7. ст. 86 НК Украины комиссия, после получения от налогоплательщика возражений и / или дополнительных документов / объяснений, организует процесс рассмотрения материалов проверки с обязательным вызовом налогоплательщика в день их рассмотрения. По результатам рассмотрения материалов проверки комиссия принимает заключение, которое, в соответствии с п.п. 86.7.5. п. 86.7. ст. 86 НК Украины является основанием для принятия налогового уведомления-решения. При этом, обращаем внимание, что, в отличие от предыдущей редакции НК Украины, комиссия, которая олицетворяет орган налоговой службы, отныне учитывает также документы, представленные налогоплательщиком в срок, предусмотренный для подачи возражений к акту проверки, подтверждающие наличие смягчающих обстоятельств или обстоятельств, освобождающих такого налогоплательщика от финансовой ответственности в соответствии с НК Украины.

Анализ вышеприведенного дает основания сделать вывод об изменении подхода для проведения налоговых проверок всех без исключения налогоплательщиков. Остается только надеяться, что суть этих изменений только улучшит соблюдение как налогоплательщиком, так и органом государственной налоговой службы основных принципов, на которых основывается налоговое законодательство согласно ст. 4 НК Украины.

Вопрос аренды земельного участка (пая) в том числе расторжении договора аренды земельного участка, актуальной темы в Украине, регулируется действующим законодательством Украины, в частности Земельным кодексом Украины, а также Законом Украины № 161-XIV от 6 октября 1998 «Об аренде земли» ( далее Закон).

Согласно ст. 31 данного Закона договор аренды земельного участка прекращается в случае:

• окончания срока действия договора;
• выкуп и принудительное отчуждение земли для общественных нужд;
• смерти, лишения свободы и отказа арендатора — физического лица или ликвидации арендатора — юридического лица;
• отчуждения права аренды земельного участка залогодержателем;
• приобретения права собственности на здание, сооружение, расположенные на этом участке.

Договор аренды земли также может быть расторгнут в других случаях, предусмотренных действующим законодательством Украины.

Договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке не допускается.

Также по требованию одной из сторон договор может быть досрочно расторгнут по решению суда:

• в случае невыполнения сторонами обязанностей предусмотренных договором и действующим законодательством Украины (ст. 24, 25 данного Закона);
• в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое препятствует использованию данной участком;
• признания договора недействительным, в случае отсутствия существенных условий предусмотренных ч. 1 ст. 15 Закона;
• в других случаях, предусмотренных Земельным кодексом и другими законами Украины.

Также, следует обратить внимание, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут в одностороннем порядке, если данные условия прописаны в самом договоре, например:

• задержка уплаты размера аренды более чем 3 месяца;
• использование земли не по целевому назначению;
• передача земли в субаренду без согласия арендодателя и др.

В случае возникновения у вас спорных вопросов по аренде земельного участка, специалисты нашей компании Первая Юридическая предоставят вам полное юридическое сопровождение по решению земельных споров, в том числе проведут оценку земельного участка и договора аренды земли (пая), письменную консультацию, подготовят исковые заявления в суд, подготовят анализ и перечень вариантов для решения конкретных споров по каждому договору отдельно.

Вы можете связаться с нами по телефону или заполнить электронную форму и мы перезвоним Вам в ближайшее время!

24 апреля 2020 года на сайте Верховной Рады Украины http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=68663 зарегистрирован законопроект № 3389 «Проект Закона о внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно упрощения условий ввоза на таможенную территорию Украины транспортных средств »(далее — законопроект № 3389).

Важность принятия законопроекта № 3389 обусловлена ​​тем, что в результате принятия 8 ноября 2018 Закона Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно налогообложения акцизным налогом легковых транспортных средств» акцизный налог для транспортного средства рассчитывается с учетом коэффициента, равным числу полных календарных лет такого транспортного средства с года, следующего за годом его производства, до года определения ставки этого налога. При этом, законодатель, при написании законопроекта, несправедливым образом рассчитал коэффициент возраста, вследствие чего будущие автовладельцы более подержанных транспортных средств (старше 8 лет) должны платить акцизный налог на сумму, значительно превышающую стоимость акцизного налога, который платят автовладельцы менее подержанных транспортных средств с одинаковым размером дизельного двигателя. Таким образом получается, что сумма акцизного налога для менее обеспеченного слоя населения Украины составляет почти аналогичную сумму стоимости приобретенного ими транспортного средства, в отличие от лиц, имеющих лучшие финансовые возможности для приобретения нового транспортного средства (или транспортного средства с его меньшим сроком использования).

 Следовательно, в случае принятия законопроекта № 3389, временно, в течение 180 календарных дней со дня вступления в силу Закона Украины «Проект Закона о внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно упрощения условий ввоза на таможенную территорию Украины транспортных средств», сумма акцизного налога будет рассчитываться без учета возраста транспортного средства. То есть ставка этого налога будет иметь формулу: Ставка = Ставка базовая х К двигатель. При этом, базовая ставка остается неизменной, с учетом объема цилиндра транспортного средства, измеряется в куб. см. (п. 215.3.5-1. Налогового кодекса Украины).

Надеемся, что Комитет Верховной Рады Украины по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики при рассмотрении законопроекта № 3389 окажет положительное заключение, и Верховная Рада Украины вскоре примет Закон Украины «Проект Закона о внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно упрощения условий ввоза на таможенную территорию Украины транспортных средств ».

Несомненно, этот Закон Украины обусловит улучшение ситуации на рынке импортных бывших в употреблении транспортных средств, и предоставит будущим автовладельцам осуществить их мечту — приобрести транспортное средство по доступной цене (с учетом стоимости всех сборов согласно таможенного законодательства Украины).